Czy Spółdzielnia może wycofać się z regulacji opłat eksploatacyjnych w związku z pandemią?

Komunikat Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Górnik.

Docierają do Zarządu Spółdzielni sygnały od osób z Rad Osiedli Rolna, Słoneczna, Zadole, które pytają o możliwość wycofania się przez Spółdzielnię z regulacji opłat czynszowych obowiązujących od 01-06 2020 r. Rozumiejąc Państwa obawy, wynikające z obecnej sytuacji kryzysowej, wskazać musimy na istotne aspekty tego problemu.

Opłaty eksploatacyjne w spółdzielniach mieszkaniowych nie są kształtowane dowolnie,

Wynikają z zasad określonych art. 4, art. 5 i art. 6 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i mających odzwierciedlenie postanowieniach m. in. § 31, § 32, § 33 i § 34 Statutu Spółdzielni. Ustawa
o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada obowiązki wnoszenia przez Mieszkańców opłat na pokrycie kosztów utrzymania zasobów adekwatnie do tytułu prawnego do posiadanego lokalu oraz członkostwa lub jego braku. Nie dopuszcza ona zatem żadnej możliwości zwolnienia się z tego obowiązku, jak również nie upoważnia żadnego z Organów Spółdzielni do podejmowania decyzji
o odstępstwach od zasady wynikającej z Ustawy.

Ustawa nakłada na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązek skalkulowania opłat w oparciu o:

1.zatwierdzone plany finansowe,

2.wyniki nieruchomości za poprzedzający kalkulację okres roczny ,

3.rozliczenie wyniku w poszczególnych nieruchomościach w okresie kolejnych 12 miesięcy oraz 4.uwzględnienie pożytków z działalności gospodarczej i pożytków uzyskanych z zagospodarowania części wspólnych.

Aktualnie dobra sytuacja finansowa Spółdzielni wynika z prawidłowości stosowana zasad gospodarki finansowej i została potwierdzona zarówno przez lustrację jak i biegłego rewidenta. Dyscyplina i odpowiedzialność Mieszkańców, dbających o terminowe regulowanie zobowiązań wobec Spółdzielni oraz skuteczność odzyskiwania należności pozwalają nam na zachowanie pełnej płynności finansowej tj. terminowe regulowanie zobowiązań spółdzielni wobec kontrahentów, z jakimi zawarte są umowy na na utrzymanie i eksploatację zasobów i utrzymanie zasobów w należytym stanie technicznym.

Dbałość o ten stan jest dbałością o dobro Spółdzielni i Jej Mieszkańców.

Spółdzielnia jest podmiotem prowadzącym działalność non profit co oznacza, że nie osiąga zysków z prowadzonej działalności, a nadwyżki bilansowe służą jedynie pokrywaniu niezbędnych kosztów. Znane są nam opinie kontestatorów zarzucających Zarządowi i Radzie Nadzorczej złe działania. Nie potwierdzają tego jednak kolejne kontrole, które Spółdzielnia przechodzi bez zarzutów. Również i ostatnia, czerwcowa regulacja skalkulowana została prawidłowo, wedle obowiązujących zasad..

Plan finansowo-gospodarczy , będący podstawą kalkulacji opłat, został oszacowany w oparciu o niezbędne , zgłoszone potrzeby, również przy Państwa współudziale oraz potrzeby wynikające z uwarunkowań makroekonomicznych.

Plan finansowy musi zabezpieczać środki na zadania z zakresu utrzymania zasobów w należytym stanie.

Ponadto wszelkie zmiany opłat zależnych od Spółdzielni wymagają zastosowania odpowiednich terminów wynikających z ww. cytowanej Ustawy. Niezgodne z przepisami zasady kalkulacji i nierozliczenie wyników nieruchomości oraz nieuwzględnienie zatwierdzonego planu powodowałoby dla Mieszkańców niekorzystne skutki w kolejnych okresach, a dla Spółdzielni jako osoby prawnej – niekorzystne skutki finansowej.

Wszelkie zatem „wycofanie się z regulacji opłat” jest nie tylko niemożliwe do zrealizowania z uwagi na obowiązujące prawo, ale również wpłynęłoby w konsekwencji niekorzystnie na funkcjonowanie Spółdzielni i w efekcie odbiły się w przyszłości negatywnie na samych mieszkańcach. Zgromadzone środki gotówkowe na rachunkach bankowych, jakie posiada aktualnie Spółdzielnia nie są zyskiem
(nadwyżką) Spółdzielni, ale środkami obrotowymi niezbędnymi do regulowania bieżących zobowiązań Spółdzielni, wynikających z zawartych umów na utrzymanie i eksploatację zasobów.

Wskazać również wypada w tym miejscu, że regulacja opłat ma odzwierciedlenie w kosztach wygenerowanych przez poszczególne nieruchomości i uwzględnia koszy zaplanowane oraz poniesione wynikające z niezbędnych lub postulowanych przez mieszkańców działań spółdzielni.

Stanowisko to potwierdza Orzecznictwo. Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Katowicach, Uchwała Walnego Zgromadzenia, która de facto zwalniała Mieszkańców parterów budynków od opłaty, a obniżała opłaty za eksploatację i utrzymanie dźwigów osobowych Mieszkańców I pietra została uznana za nieważną. Sąd wskazał, iż wszyscy Mieszkańcy są zobowiązani pokrywać bieżące koszty utrzymania zasobów i żaden Organ Spółdzielni w tym Walne Zgromadzenie nie może zmuszać Zarządu do podejmowania działań niezgodnych z Ustawą.

Tarcza antykryzysowa nie została w żaden sposób dedykowana dla spółdzielni mieszkaniowych i jej Mieszkańców.

Podobnie pomoc dla przedsiębiorców jakiej udzieliło Miasto Katowice zupełnie pominęła potrzeby spółdzielni mieszkaniowych i spółdzielców. Liczyć wypada w tej materii również na aktywność Jednostek Pomocniczych. Z naszej strony zgłosiliśmy wniosek o zajecie się zmianą zasad przyznawania dodatków mieszankowych w związku z pandemia i zmianą na rynku pracy. Nie otrzymaliśmy dotychczas odpowiedzi.

Reasumując: opłaty to skalkulowana wartość kosztów niezbędnych do poniesienia w danym roku dla utrzymania zasobów. Opłaty na fundusz remontowy odzwierciedlają wartości poniesionych nakładów, które przy braku własnych środków w nieruchomościach , gdzie przeprowadzono wysoko kosztowe remonty, zostały „pożyczone” ze wspólnej puli tego funduszu. Ich rozliczanie ma wpływ na możliwość podejmowania dalszych działań remontowych w oczekiwanych terminach przez pozostałych Mieszkańców. Każda nieruchomość pokrywa swoje koszty ( w tym koszt mienia osiedlowego) oraz członkowie koszty mienia Spółdzielni i działalności społeczno-kulturalno –oświatowej.

Apelujemy zatem o głęboką rozwagę w tym zakresie w jakim miałyby być postulowane działania mogące negatywnie oddziaływać na gospodarkę finansową Spółdzielni i w konsekwencji dla samych Mieszkańców.

O tym,że podobnej do naszej sytuacji znajdują się inne spółdzielnie mieszkaniowe w całym kraju świadczą napływające do nas sygnały oraz wiele artykułów ukazujących się na ten temat w prasie regionalnej i ogólnopolskiej. Poniższy link do tekstu na ten temat jest tylko przykładem problemu z jakim mamy do czynienia.

https://gp24.pl/koronawirus-a-oplaty-w-spoldzielniach-mieszkaniowych-zaplacimy-mniej/ar/c1-14931326

https://gp24.pl/koronawirus-a-oplaty-w-spoldzielniach-mieszkaniowych-zaplacimy-mniej/ar/c1-14931326