Podczas obrad Walnego Zgromadzenia zaakceptowano założenia strategii remontowej na lata 2022-2026. Chcielibyśmy przybliżyć Państwu kierunek planowanych działań.
Podstawą tworzenia strategii remontowej jest znajomość stanu technicznego i potrzeb remontowych naszych zasobów. Źródłem tych informacji jest bieżąca analiza stanu budynków dokonywana przez pracowników Spółdzielni oraz uwagi i postulaty samych mieszkańców, którzy zgłaszają do nas zauważone usterki, utrudnienia, wady i potrzeby remontowe. W celu dogłębnego określenia i aktualizacji wiedzy o stanie technicznym budynków uprawnieni pracownicy spółdzielni, specjaliści z dziedziny budownictwa i firmy zewnętrzne przeprowadzają obligatoryjne przeglądy budowlane, zgodnie z zapisami art. 62 Prawa Budowlanego, które wskazują niezbędny do wykonania zakres prac. Prowadzone przez Spółdzielnię remonty i przyjęte w strategii priorytety są wynikiem realizacji wymienionych tam zaleceń. Dodatkowym źródłem informacji, są przeprowadzone badania, opracowane przez biegłych opinie i ekspertyzy techniczne. W okresie ostatnich dwóch lat, SM „Górnik”, przy użyciu zakupionej kamery przeprowadziła badania termowizyjne, które miały na celu sprawdzić izolacyjność cieplną przegród budynków mieszkalnych. Wyniki tych badań obrazują stan techniczny zasobów, a w skali całej spółdzielni pozwolą zweryfikować kolejność planowanych do wykonania termomodernizacji. Ważnym dla nas źródłem informacji są również spostrzeżenia członków Rad Osiedli i jedynego w naszej spółdzielni Komitetu Nieruchomości, osób szczególnie zaangażowanych w funkcjonowanie Spółdzielni.
Pomimo dotychczasowych starań i podjętych działań nadal pozostało wiele do zrobienia. Potrzeby pokrywają się często z oczekiwaniami samych mieszkańców. Każdy chciałby mieszkać w ładnym, ocieplonym budynku , w którym wymieniono windę no nowoczesną, energooszczędną, z estetyczną klatką schodową, nowe wyremontowanymi nawierzchniami dróg dojazdowych i chodników, sprawnymi, atrakcyjnymi placami zabaw. Określenie standardu do jakiego dążyć będzie Spółdzielnia jest jednym z założeń strategii.
Ale poza potrzebami remontowymi, które podnoszą komfort życia mieszkańców i wpływają na poprawę walorów estetycznych otoczenia są zadania, których wykonanie jest niezbędne z uwagi na ryzyko, wynikające z ich zaniechanie. Są to prace wpływające na utrzymanie budynków w dobrym stanie technicznym, umożliwiające prawidłowe funkcjonowanie urządzeń i instalacji; gwarantujące bezpieczeństwo w zakresie bezpieczeństwa pożarowego i przestrzegania przepisów o ochronie środowiska. Do nich należą m.in. prace remontowe wszystkich elementów wyposażenia budynków i infrastruktury, tj wymiana instalacji wod – kan ,CO, gaz, elementów instalacji elektrycznej, wymiany stolarki drzwiowej.
Ważną przyczyną implikującą konieczność realizacji prac remontowych jest racjonalizacja kosztów eksploatacji, w tym tworzenie warunków do zmniejszenia zużycia mediów, energii cieplnej oraz energii elektrycznej, wykorzystanie odnawialnych źródeł energii. Zaspokajanie tych potrzeb znajdzie wyraz w tworzonej strategii.
Kolejnym aspektem projektowanej strategii remontowej jest likwidacja barier architektonicznych, zwłaszcza w kontekście potrzeb życiowych osób starszych i niepełnosprawnych.
Strategia określa też konieczność dostosowania źródła finansowania prac remontowych, a więc możliwość realizacji założeń strategicznych ale też i awaryjnych. W spółdzielni mieszkaniowej źródłem finansowania prac remontowych jest fundusz remontowy, na który zobowiązani są wnosić opłaty wszyscy właściciele lokali, zgodnie z zapisami art. 6 pkt. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wysokość funduszu remontowego jest więc uzależniona od wysokości środków zgromadzonych przez Mieszkańców.
Jak wielokrotnie informowaliśmy, każda nieruchomość ponosi koszty remontów samodzielnie, choć może czasowo korzystać ze środków zgromadzonych przez innych. Statut SM „Górnik” z uwagi na konieczność określenia perspektywy bilansowania sald funduszu precyzuje ten okres rozliczenia ujemnego salda w perspektywie następnych 8 lat. Ma to swoje konsekwencje dla procesu planowania określanych prac remontowych. Te uwarunkowania określone z jednej strony potrzebami, z drugiej możliwościami mają bezpośrednie przełożenie na wysokość wnoszonych opłat na fundusz remontowy przez Mieszkańców w poszczególnych nieruchomościach. Ten związek przyczynowo-skutkowy musi zostać w strategii uwzględniony.
Ważnym elementem projektowanej strategii remontowej jest zwiększenie udziału mieszkańców poszczególnych nieruchomości w procesie remontowym. Zarządowi szczególnie zależy na poprawie komunikacji z mieszkańcami w procesie remontowym, zwłaszcza kiedy ma on na celu poprawę komfortu ich zamieszkiwania . Oczywiście cały czas po stronie specjalistów spółdzielni , leżeć będzie ustalenie zakresu rzeczowego prac remontowych, wybór optymalnej technologii ich wykonania, w oparciu o uzasadniony rachunek ekonomiczny tym niemniej ważny jest udział właścicieli lokali w danej nieruchomości w tym procesie z uwagi na to, że właśnie oni finansują finalnie to przedsięwzięcie jak i służyć będzie wyłącznie im.