Jak co roku zderzyć się musimy z rozliczeniem kosztów i przychodów roku poprzedniego i ustalić nowy wymiar opłat eksploatacyjnych. Uchwalając plan gospodarczy na rok 2021 należało szukać kompromisu pomiędzy potrzebami technicznymi, mieszkaniowymi, koniecznością i oczekiwaniami mieszkańców, a konsekwencją ich realizacji tj. wpływem tego działania na poziom opłat
Nic nie dzieje się za darmo w zakresie utrzymania nieruchomości w dobrym stanie. Spółdzielnia nie ma wpływu na wysokość szeregu kosztów niezależnych od niej, które jednakże kształtują poziom opłat eksploatacyjnych. Taryfa za ciepło jest zatwierdzana przez Urząd Energetyki, taryfy za dostawę wody i odprowadzanie ścieków zatwierdzane przez przedsiębiorstwo Wody Polskie, opłata za wywóz nieczystości, podatek od nieruchomości, opłaty przekształceniowe, czy za wieczyste użytkowanie są określane przez organy samorządowe miast i gmin. Ustawodawca we wszystkich tych przypadkach nie przewidział możliwości wpływu na te ceny przez odbiorców. Nie mamy wpływu na kształtowanie płacy minimalnej, Pracowniczych Planów Kapitałowych, składek ZUS płaconych przez pracodawców, a stanowiących ważny element budowy systemu płacowych i wpływającej znacząco na ceny świadczonych nie tylko na rzecz spółdzielni mieszkaniowych usług.
Konieczne jest uwzględnienie tych kosztów, które wynikają z nakazów określonych przepisami ( ustawy, rozporządzenia, decyzje). Są to nakazy mające związek z utrzymaniem odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa mieszkańców, takie jak okresowe przeglądy budynków, instalacji, zabezpieczeń przeciwpożarowych itp. o jakich stanowi prawo budowlane lub inne wydawane przez uprawnione organy polecenia lub decyzje. Na przykład w 2020 r. wprowadzono Rozporządzeniem Ministra Przedsiębiorczości i Techniki obowiązek przeprowadzenia przeglądów specjalnych dźwigów osobowych tzw. RESURSU, niezależnie od prowadzonych przeglądów okresowych eksploatacyjnych wykonywanych przez Urząd Dozoru Technicznego. Od stycznia 2021 r natomiast wprowadzona zasłała nowa oplata związana z energią elektryczną tzw. opłata mocowa, czyli opłata za gotowość do zabezpieczenia dostarczania energii elektrycznej ( stałe dostawy prądu). Niestety Urząd Regulacji Energetyki zatwierdził również nowe podwyższone taryfy za energię elektryczną , co przełoży się nie tylko na cenę energii, ale też towarów i usług
Spółdzielnia jest zobligowana terminowo regulować swoje zobowiązania niezależnie od tego czy mieszkańcy wnieśli terminowo opłaty. Dlatego tak istotna jest praca służb windykacyjnych, których zadanie jest niewdzięczne, ale przede wszystkim obwarowane szeregiem przepisów. Znacząco wpływają one na wydłużanie się okresów odzyskiwania należności . A przepisy te coraz bardziej działają na korzyść dłużnika , niż wierzyciela. Tym niemniej na koniec 2020 r wskaźnik zadłużenia lokali mieszkalnych jest najniższy od 2005 r.
Rok 2020 okazał się trudny dla wszystkich. Pandemia zaskoczyła wszystkich swą siłą i była niemożliwa do przewidzenia na etapie planowania zadań i budżetu. Zderzyliśmy się z nowym wyzwaniem – SARS-COV2, co generowało dodatkowe koszty związane z zapewnieniem bezpieczeństwa zdrowotnego mieszkańców, eliminowało pewne czynności niemożliwe do wykonania w reżimie sanitarnym, a inne pomimo reżimu nakazywało wykonać ponieważ ustawodawca nas z nich nie zwolnił ( np. przeglądy okresowe).
Bywa, że spotykamy się jako zarządcy z zarzutem „stałego” podnoszenia opłat. Aby uczciwie odpowiedzieć na ten zarzut trzeba wskazać, że opłaty kształtowane są odrębnie dla każdej nieruchomości . Zależne są od ich wielkości i usytuowania (sprzątanie, zużycie mediów, utrzymanie zieleni, odśnieżanie ), stanu technicznego i wyposażenia nieruchomości w instalacje i urządzenia – windy, azart, wodomierze, podzielniki i liczniki ciepła, domofony( koszty remontów i konserwacji, urządzeń mechanicznych wspomagających wentylację budynku), ale również od oczekiwań i wymagań mieszkańców.
Warto pamiętać także, że mieszkańcy i członkowie zobowiązani są do ponoszenia kosztów utrzymania i eksploatacji nie tylko swoich lokali i części wspólnych w budynkach ale także całej infrastruktury osiedlowej, a członkowie- dodatkowo mienia spółdzielni, działalności społeczno-oświatowo-kulturalnej – proporcjonalnie do posiadanych udziałów .
Przedstawiamy poniżej zestawienie obrazujące kształtowanie się opłat eksploatacyjnych bez funduszu remontowego zależnych od Spółdzielni na przestrzeni lat 2014-2021. Pomimo występujących w 2020 r trudności nowy wymiar opłaty jest niższy w porównaniu do roku 2020.W ok 62 % opłaty pozostają niezmienione , a zaledwie w niespełna 4% musiały zostać podwyższone. Wysokość opłat eksploatacyjnych w Spółdzielni Górnik w Katowicach nie odbiega od opłat stosowanych w innych spółdzielniach naszego regionu, a bywa nawet znacząco niższa.
Nie można zapominać o funduszu remontowym stanowiącym odrębną pozycję kosztową. Jest on podstawą dla realizacji wszelkich prac remontowych w spółdzielni i jego wysokość ma niebagatelny wpływ na tempo i ilość realizowanych prac. Potrzeby są olbrzymie i każdy chciałby mieszkać w wyremontowanym domu jak najszybciej. Stąd konieczność dostosowania sił do zamiarów.
Dotychczas Spółdzielnia wypracowywała nadwyżkę bilansową, którą Walne Zgromadzenie przeznaczało na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania lokali . W roku 2021 jednak należy spodziewać się znaczącego spadku przychodów , które dotychczas budowały te nadwyżkę.
Polityka pieniężna państwa wynikająca z makro czynników na nią wypływających, skutkuje zniwelowaniem praktycznie do zera dochodów z depozytów. Najemcy są w bardzo trudnej sytuacji, niektórzy będą mieć problem z dalszym prowadzeniem działalność gospodarczej, a to przekłada się na nasze przychody z najmu powierzchni użytkowych. Przepisy podatkowe wprawdzie się nie zmieniają, ale zmieniają się interpretacje i tak np. spółdzielnia musi odprowadzać podatek od przychodów osób nie będących jej członkami.
Wszystko to będzie miało wpływ na przyszłe kształtowanie opłat już od 2022 r. W aktualnej sytuacji spowodowanej pandemią spółdzielczość mieszkaniowa znalazła się poza kręgiem podmiotów, które wspiera państwo poprzez refundacje, czy dopłaty wynikające z wdrażanych tarcz.
Spółdzielnia stara się minimalizować kosztowe skutki wymienionych tu uwarunkowań jednakże nie we wszystkich zakresach i okresach jest to możliwe. Aktualnie musimy reagować na gospodarcze zdarzenia dyktowane przez pandemię i niewątpliwy kryzys gospodarczy z tym związany. To będzie trudne wyzwanie. Pozwalamy sobie sądzić, że na razie poradziliśmy sobie z tymi problemami całkiem dobrze. Warto nadmienić, że z pełnym zrozumieniem spotkaliśmy się też u naszych kontrahentów, usługodawców, którzy również przeżywając trudny okres starali się, aby ceny ich usług „uszyte „ były na miarę możliwości Spółdzielni, a prace realizowane terminowo i dobrze. Partnerów biznesowych sprawdza się skutecznie zwłaszcza w trudnych czasach i nasi kontrahenci ten egzamin ze współpracy w przeważającej większości zdali, a Spółdzielnia niezmiennie terminowo reguluje swoje zobowiązania.
Katarzyna Szeniec
Zastępca Prezesa ds. Ekonomicznych