Do Państwa skrzynek pocztowych docierają właśnie informacje o opłatach indywidualnych , które obowiązywać będą od pierwszego czerwca 2023 r. Zestawienie wszystkich kosztów poniesionych, przychodów w poszczególnych nieruchomościach oraz uwzględnienie nadwyżki bilansowej spowodowało konieczność podniesienia tych opłat. Tematowi temu poświęcamy dużo miejsca w najbliższym wydaniu gazety „Pod wspólnym dachem”, która ukaże się już w pierwszych dniach marca. Teraz jeden z publikowanych w tym numerze artykułów, a w tekście obok tabele przedstawiające taryfy opłat za centralne ogrzewanie w poszczególnych budynkach.
Corocznie spółdzielnia zobowiązana jest mocą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do dokonania rozliczenia wnoszonych opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania lokali, zwanych potocznie „eksploatacyjnymi” innych niż media. Zasada regulacji opłat jest podobna jak w przypadku rozliczania wody i energii cieplnej i polega na zestawieniu dla poszczególnych nieruchomości opłaty naliczonej (nie są to fizycznie wniesione pieniądze) z poniesionymi kosztami oraz z potrzebami planu gospodarczego.
Dla każdej nieruchomości prowadzona jest odrębna ewidencja przychodów (naliczeń) i kosztów i dla każdej odrębnie kalkulowany plan. Koszty te powiązane są bezpośrednio z nieruchomością zamieszkiwaną, osiedlem oraz mieniem Spółdzielni. Wynikają z członkostwa w Spółdzielni lub jego braku.
Spółdzielnia musi kalkulować stawki w sposób umożliwiający spłatę zobowiązań wynikających z realizowanych prac., tj. pokrywających koszty i nie generując zysku z podstawowej działalności gospodarczej jaką jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Spółdzielnia jest podmiotem gospodarczym działającym non profit. Wszystkie środki Spółdzielnia wygeneruje in plus z pozostałej działalności gospodarczej zawsze trafią do właścicieli lokali i stanowią element kalkulacyjny opłaty.
Ceny dyktuje rynek
O opłacie eksploatacyjnej potocznie mówi się ,że jest „zależna” od spółdzielni, ale jest to stwierdzenie mylące o tyle, że spółdzielnia kupuje usługi związane z utrzymaniem nieruchomości. Ich ceny dyktuje rynek. Spółdzielnia oczywiście nie ma wpływu na wahania cen towarów i usług jakie musi kupować. Przez ostatnie trzy lata opłaty eksploatacyjne w nieruchomościach rosły nieznacznie lub utrzymywały się na stałym poziomie. Niestety ostatnie wydarzenia polityczno-gospodarcze oraz nowo tworzone przepisy prawne, również wynikające z obowiązków wspólnotowych, przynależności do systemu prawnego UE , zawirowań gospodarczych i politycznych, powodują wzrost cen usług jakie kupować musi spółdzielnia dla realizacji celów statutowych. Zwiększa się nieustannie zakres obowiązków prawem przypisanych spółdzielni, a co wpływa na wielkość ponoszonych kosztów.
oraz inflacja
W 2022r. inflacja z prognozowanej na poziomie 4,7% osiągnęła poziom 16,6%. Prognoza NBP na rok 2023 wskazuje poziom inflacji na 13,6%. W 2023 kwota minimalnego wynagrodzenia za pracę od 1.01.2023 r. wzrosła o 15,9%, a od 1.07.2023 o 19,6% w stosunku do roku poprzedniego. Uwzględnić należy również inne zobowiązania pracodawców z tego tytułu jak ZUS, PEFRON, odpisy , PPK. Podobnie jest w przypadku rosnących cen paliw, mediów,te składniki cenotwórcze przekładają się na wzrost kosztów, co oznacza wzrost cen towarów i usług z jakich korzystać musi spółdzielnia.
Codziennie przekonujemy się, że wzrosły ceny zasadniczo wszystkiego, w tym utrzymania zieleni i porządku, konserwacji, zimowego utrzymania terenów itd., remontów, opłat publicznoprawnych.
Ceny materiałów budowlanych pod koniec roku zaczęły się stabilizować co nie oznacza szybkiego ich spadku.
Inne przesłanki wpływające na zobowiązania spółdzielni to:
– Koszty gospodarki odpadami komunalnymi skalkulowane wg. obowiązującej opłaty oraz liczba zgłoszonych do systemu osób na wartość 5 167 500 zł. Niestety jest to wartość zaniżona w stosunku do potrzeb z uwagi na zaniżoną liczbę osób zgłoszonych ( średnio w spółdzielni na lokal przypada 1,6 osoby wg oświadczeń mieszkańców). Im mniej osób zgłoszonych tym trudniej utrzymać ład i porządek, a dodatkowo należy się spodziewać wzrostu opłaty z uwagi na ryzyko niebilansowania się systemu gospodarki odpadami. Liczba osób zgłoszonych do systemu gospodarowania odpadami przekłada się również na wielkość i częstotliwość wywozu pojemników na odpady oraz na obserwowane przez nas ich systematyczne przepełnienie w części naszych nieruchomości.
– Podatek od nieruchomości w jakim wzrost nastąpi od 11,81% do 14,94%, przy czym podatek od garaży jest 10-krotnie wyższy niż podatek od lokali mieszkalnych.
– Cena mediów przypadająca na części wspólne – wzrost do 15,52 zł/m3 brutto oraz wzrost opłaty abonamentowej za wodomierz główny- o 14,33%
-Wzrost kosztów energii elektrycznej o 56,62%, a przesyłu o 20% .
– Amortyzacja z tytułu zakupu systemów monitoringu, zestawów hydroforowych, wiat śmietnikowych, dźwigów, platform dla niepełnosprawnych, realizacji parkingów, dróg dojazdowych ppoż., instalacji odgromowych, fotowoltaicznych,
Wzrosły koszty prac eksploatacyjnych.
To zadania m.in. w zakresie akcji zimowego odśnieżania, odladzania, zakupu piasku, utrzymania zieleni
( koszenie, przycinki, wycinki, nasadzanie, wywóz biomasy), dezynfekcji, deratyzacji, dezynsekcji, usług kominiarskich, przeglądów budowlanych, elektrycznych, urządzeń technicznych, suchych pionów przewidzianych przepisami prawa, czyszczenie kanalizacji, pomiarów instalacji odgromowej, zakupu materiałów, ochrony parkingów, ekspertyz np. urządzeń pomiarowych i ciepłomierzy, czyszczenie rynien, udrażnianie rur, koszty utrzymania mienia osiedla do wspólnego korzystania, wywóz wielkich gabarytów nie odprowadzonych do PSZOK przez mieszkańców, a nie podlegających odbiorowi przez MPGK, utrzymanie porządku, koszty dyżurów awaryjnych, odczytów urządzeń pomiarowych i podzielników.
Koszty administracji
na co składają się płace z narzutami, koszty BHP, amortyzacja, szkolenia i materiały biurowe oraz wyposażenie biur, koszty komunikacji z mieszkańcami, koszty Rad Osiedli, koszty utrzymania porządku, energia elektryczna, wywóz odpadów, CO, podatek od nieruchomości. Koszty administrowania średnio o 18% przy czym planowany jednostkowy koszt wzrasta w zależności od osiedla od 0,07 do 0,16 gr/m2.
Fundusz remontowy
W celu realizacji remontów niezbędne jest dostosowanie funduszu remontowego poprzez odpisy do adekwatnych potrzeb remontowych nieruchomości. Fundusz remontowy jest jedynym źródłem finansowania remontów i jako fundusz własny spółdzielni nie może wykazywać wartości ujemnych.
Ze względu na odmienne potrzeby remontowe i specyfikę samych nieruchomości wzrost opłat na fundusz remontowy na poszczególnych nieruchomościach jest zróżnicowany. Wprowadzony wzrost opłaty uwzględnia potrzebę rozliczenia z mieszkańcami robót już zrealizowanych, które nie znalazły pokrycia w zgromadzonych środkach na funduszu remontowym nieruchomości, a ich rozliczenie zgodnie z zapisami statutowymi powinno nastąpić w okresie następnych 8 lat.
I tak miesięczny wzrost funduszu remontowego czyli podwyżki z tego tytułu wynoszą:
na Osiedlu Centrum –nie objęły 1 nieruchomości, w pozostałych nieruchomościach wynoszą od 0,18 do 2,00 zł/m2,
na Osiedlu Kokociniec – w 9 nieruchomościach wyniosły 0,50 zł/m2, w 1 nieruchomości 0,80 zł/m2, a w 2 nieruchomościach 1,00 zł/m2,
na Osiedlu Słoneczna – w 3 nieruchomościach wyniosły 0,50 zł/m2, w kolejnych 3 nieruchomościach od 0,70-0,90 zł/m2, a w 6 nieruchomościach 1,00 zł/m2,
na Osiedlu Rolna: podwyżki na funduszu remontowym nie objęły 2 nieruchomości, wzrost o 0,50-0,70 zł/m2 dotyczy 4 nieruchomości, 10 nieruchomości dotyczy wzrost opłaty na poziomie 1,00 zł/m2,
na Osiedlu Zadole: podwyżki na funduszu remontowym nie objęły 2 nieruchomości, wzrost o 0,25-0,80 zł/m2 dotyczy 12 nieruchomości, 6 nieruchomości dotyczy wzrost opłaty na poziomie od 1,00 do 1,13 zł/m2,
na Osiedlu Załęże – w 2 nieruchomościach wyniosły 0,30 zł/m2, w 2 nieruchomości 1,00 zł/m2,
Koszty zarządu
Składają się na nie płace i świadczenia pracownicze w tym ZFŚS i FR, amortyzacja, podatek od nieruchomości, odpis na Fundusz Remontowy, delegacje służbowe, koszty samochodowe, koszty BHP, koszty szkoleń i prasy fachowej, koszty obsługi bankowej, koszty obsługi prawnej, wynagrodzenia Rady Nadzorczej, badanie bilansu, koszty ubezpieczeń i składek, prace eksploatacyjne, i konserwacyjne, koszty korespondencji, wywóz odpadów, organizacja Walnego Zgromadzenia wzrosną wg planu o 16%.
Katarzyna Szeniec
Zastępca Prezesa ds. Ekonomicznych
Emilia Wandzik-Jasiok
Zastępca Prezesa ds. Eksploatacyjnych