Zbliża się Walne Zgromadzenie Członków naszej Spółdzielni, więc jak bumerang powraca kwestia środków pieniężnych, jakimi dysponuje Spółdzielnia na rachunkach bankowych i tempa remontów. Znów pojawia się „nieśmiertelna”, acz z gruntu błędna teoria o „marnotrawstwie” i „kiszeniu pieniędzy na rachunkach, by wypłacać sobie premie przez zarząd, zamiast robienia z tych pieniędzy remontów”.
Dlaczego Spółdzielnia miałaby działać na niekorzyść spółdzielców? I czy faktycznie podejmuje nieracjonalne decyzje? Wyjaśnijmy to.
Przy błędnych założeniach można wyciągać wyłącznie błędne wnioski. Czy występujące na rachunkach bankowych środki świadczą o nadpłynności, niegospodarności, błędnych decyzjach. Absolutnie nie. Wystarczy zajrzeć w sprawozdania finansowe i obiektywnie je zinterpretować, by zobaczyć, że na tzw. podstawowej działalności gospodarczej, czyli zarządzaniu nieruchomościami, wyniki wskazują rokrocznie wyższe koszty, niż naliczone i pobierane opłaty, które ten koszt mają finansować. Różnica jest uzupełniania podziałem wygospodarowanych zysków (czyli nadwyżki bilansowej) i regulacją opłat.
| rok | Wynik z gospodarki zasobami mieszkaniowymi | Wynik z pozostałej działalności gospodarczej netto |
| 2020 | (-)2 428 875 | (+) 961 555 |
| 2021 | (-)1 889 824 | (+)2 601 902 |
| 2022 | (-)4 393 774 | (+)3 863 343 |
| 2023 | (-)3 945 383 | (+)4 686 935 |
| 2024 | (-)1 869 670 | (+)6 712 695 |
Wartość ujemna liczb w tabelce oznacza, że więcej wydano, niż otrzymano z opłat. Zatem o jakiej nadpłynności (czyli posiadaniu niewykorzystanych środków) mówią krytycy działań Spółdzielni? Doprawdy, trudno nawet dociekać skąd takie wnioski – w oczywisty sposób sprzeczne z faktami – i czemu służyć ma ta manipulacja.
Pamiętać trzeba, że na rachunkach nie występują pieniądze wyłącznie z opłat. Są to też fundusze, kaucje, gwarancje pieniężne, zaciągnięte kredyty. Po drugiej stronie zawsze znajdują się zobowiązania do zapłaty faktur, wypłaty kaucji, gwarancji i innych świadczeń. Prezentowane wskaźniki płynności wskazują absolutnie poprawne wartości, uwzględniające specyfikę spółdzielczości mieszkaniowej.
Spółdzielnia działa non profit, tzn. nie działa dla zysku. Środki pieniężne, jakie występują na rachunkach, to nie zysk, czy oszczędności Spółdzielni, tylko pieniądze przeznaczone na zapłatę zobowiązań. I tego faktu żadne zaklinanie rzeczywistości nie zmieni. Zgodnie z art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wszelkie pożytki Spółdzielnia przeznacza na pokrycie kosztów eksploatacji – a więc oddaje spółdzielcom, a nie przeznacza ich na premie dla zarządu. Różnicę pomiędzy kosztami, a przychodami, co jest zgodne z art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zobowiązani jesteśmy rozliczyć w opłatach eksploatacyjnych w następnym roku. W przypadku kosztów wyższych niż przychody – w podwyżkach, w przypadku niższych kosztów – w obniżkach opłat.
Art. 6 ust. 3 tej ustawy zobowiązuje spółdzielnie do tworzenia funduszu remontowego, będącego jedynym źródłem finasowania remontów i na ten cel otrzymuje pieniądze w opłatach.
Kredyt wzięty na remont zwiększa płynność, nie zwiększa jednak środków na funduszu remontowym. Inaczej mówiąc, pozwala uregulować płatność pieniędzmi otrzymanymi od banku, ale i tak to fundusz remontowy jest tym źródłem obciążonym fakturami od wykonawców. Przekładając na język codzienności to tak, jak wynagrodzenie z umowy o pracę/ przyznana emerytura są źródłem finasowania wydatków domowych, a pieniądze na rachunku, czy w portfelu otrzymane z tych tytułów, pozwalają realizować fizycznie płatności w takim zakresie w jakim limituje je pensja. Co dzieje się jeśli wydajemy więcej niż zarabiamy?
Mieszkańcy w opłatach płacą nie tylko „na remonty”, ale również „na media” ( woda, energia elektryczna części wspólnych, ciepło), utrzymanie porządku, zieleni, konserwacje, wywóz odpadów komunalnych, podatki, obowiązkowe przeglądy, koszty zarządzania i administrowania itd. I jeśli płacą zaliczkowo, m.in. na ciepło, to to ciepło musi zostać im dostarczone i zapłacone dostawcy. Nie można za pieniądze przeznaczone, np. na media, wykonać malowania klatki, czy termomodernizacji.
Czy można wydatkować więcej niż zgromadzono w danym roku na koncie funduszu remontowego? Takie działanie jest nieprawidłowe. Oznacza to, że Spółdzielnia wydatkowała na inny cel niż powinna pozyskiwane z opłat środki (i zwyczajnie będzie miała problem z regulowaniem płatności) lub/i zbyt mocno korzystała z finansowania dłużnego. Takie działanie rodzi konsekwencje w postaci konieczności wdrożenia programu naprawczego.
Wzięcie kredytu na remont dla mieszkańca danej nieruchomości oznacza wzrost opłaty na fundusz remontowy w nieruchomości, jakiej remont dotyczy, w takiej wysokości by zabezpieczyć bankowi spłatę kapitału kredytu wraz z odsetkami i prowizjami bankowymi niezależnie od tego , że kredyt spłacają wszyscy.
Poniżej przedstawiamy analizę takiego przedsięwzięcia:
Do analizy przyjęto istniejący w zasobach Spółdzielni 10 piętrowy budynek wysoki, jednoklatkowy, w którym znajduje się 55 mieszkań.
Kredyt:
Założenia: dla 10 letniego kredytu o wartości 3 mln zł , z prowizją O zł, przy oprocentowaniu WIBOR 3M+marża 1% :
całkowity koszt kredytu to 2 264 385 zł czyli do zwrotu bankowi 5 564 385 zł. Pełna rata to 21 927 zł miesięcznie.
A dla kredytu na 200 mln zł? To koszt 150 957 299 zł – do zwrotu 350 957 299 zł. Pełna rata to: 1 461 856 zł miesięcznie.
Nadto każdy podmiot ubiegający się o kredyt musi spełnić wymogi art. 70 ustawy Prawo bankowe, który mówi wprost:
„Art. 70. [Zdolność kredytowa]
1. Bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności. (…)
3. Kredytobiorca jest obowiązany umożliwić podejmowanie przez bank czynności związanych z oceną sytuacji finansowej i gospodarczej oraz kontrolę wykorzystania i spłaty kredytu.”
Oznacza to, że Spółdzielnia musi wykazać, iż posiada środki pozwalające na spłatę. A skąd bierze te środki? Z opłat. Zatem wysokość opłaty musi być skorelowana ze spłatą.
Nadto trzeba mieć na uwadze, że bank ma prawo żądać zabezpieczenia uzależnionego od oceny ryzyka kredytowego i zdolności kredytowej klienta.
Zdolność kredytowa spółdzielni posiadającej zasadniczo tylko gotówkę, jako źródło płynnych aktywów, oceniana jest poprzez jej płynność finansową. Banki i instytucje pożyczkowe żądają od spółdzielni głównie zabezpieczenia gotówkowego w postaci cesji wierzytelności lub zabezpieczenia hipotecznego. Te hipoteki ustanawiać można jedynie na mieniu spółdzielni (ustanowienie jej na zasobach mieszkaniowych wymaga zgody wszystkich wyodrębnionych współwłaścicieli i stawienia się ich do aktu notarialnego jest trudne, w praktyce wręcz niemożliwe). SM „Górnik” nie posiada mienia wspólnego o wartości, która pozwalałaby zabezpieczać hipotecznie wysokokwotowe kredyty mając na uwadze 50% wskaźnik korygujący, tzn. bank przyjmuje jako zabezpieczenie połowę wartości rynkowej nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę. Pozostaje zatem gotówka. Innymi słowy; trzeba gotówkę mieć, żeby móc skorzystać z kredytu.
Na tej bazie rodzi się pytanie, czy aby na pewno korzyści ze zmniejszenia zużycia energii cieplnej w termomodernizowanych budynkach przełożą się na niższe koszty?
Przykład :
Całkowite koszty ogrzewania dwóch takich samych budynków, jednego przed termomodernizacją, a drugiego po termomodernizacji, w tym samym okresie ostatnich 12 m-cy (2023/2024) wyniosły odpowiednio:
- dla budynku przed termomodernizacją 162 081,56 zł; (6,19 zł/m2/m-c)
- dla budynku po termomodernizacji 110 610,27 zł; (4,22 zł/m2/m-c)
Oszczędność : -51 471,29 zł; (1,97 zł/m2/m-c)
Uzyskane oszczędności pozwalają na zwrot kosztów ocieplenia budynku finansowanego kredytem w okresie 108 lat (5 564 385/ 51 471 = 108 lat)
W przypadku uwzględnienia kosztów wykonania ocieplenia bez kredytowania, okres ten skraca się do 58 lat (3 000 000/51471)
Wyliczone okresy zwrotu będą się skracały wraz z wzrostem cen ogrzewania.
Warto podkreślić, że koszt inwestycji na poziomie 3 mln zł nie obejmuje wyłącznie działań ukierunkowanych na ograniczenie zużycia energii cieplnej. W skład kompleksowej modernizacji budynku wchodzą również istotne prace o charakterze technicznym i estetycznym, które nie tylko wpływają na komfort mieszkańców, ale też mają bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo użytkowania obiektu i jego trwałość. Zakres takich prac obejmuje m.in.:
– remont balkonów i strefy wejścia,
– modernizację balustrad, obróbek blacharskich i rynien,
– wykonanie nowej elewacji wraz z estetycznym wykończeniem,
– poprawę izolacyjności przeciwwilgociowej ścian fundamentowych,
– uzupełnienie tynków i naprawy spękań,
– wymianę obróbek dachowych i uszczelnień.
Nie należy jednak okresu zwrotu kosztów termomodernizacji analizować wyłącznie przez pryzmat oszczędności na ogrzewaniu. Inwestycja taka ma znacznie szerszy zakres. W efekcie poprawia się ogólny stan techniczny budynku, wydłuża poprzez modernizacje jego żywotność.
Podsumowując, można przytoczyć stare przysłowie mówiące, iż „tak krawiec kraje, jak mu materii staje”. W swoich działaniach Spółdzielnia bierze pod uwagę możliwości płatnicze mieszkańców, uwzględniając galopujące od pandemii ceny zasadniczo wszystkiego. Każdy rozsądnie gospodarujący swoim budżetem domowym człowiek, dostosowuje swoje plany wydatkowe do swoich możliwości zarobkowych i Spółdzielnia również, rozkładając w czasie, stara się nie obciążać w tak niekomfortowym otoczeniu gospodarczym Państwa portfeli ponad konieczność. Nie ma żadnych środków, które Spółdzielnia „przetrzymywałaby” na rachunkach, a te które występują, służą do zapłaty bieżących zobowiązań Spółdzielni.
Trzeba złej woli, żeby w działaniach Spółdzielni upatrywać złego zarządzania i marnotrawstwa lub ukrytych intencji. Jak dotąd wszelkie niezależne, zewnętrzne kontrole, wyrażają się pozytywnie o gospodarce Spółdzielni, a koszty funkcjonowania nie odbiegają od kosztów w podobnych wielkością spółdzielniach.
Krytyka jest zawsze potrzebna, ale należy ją odróżnić od krytykanctwa.
Fakty są następujące –Spółdzielnia wykazuje dobrą kondycję finansową i skuteczne zarządzanie środkami, co potwierdzają zarówno osiągnięte przychody, jak i wskaźniki płynności finansowej.
Wyniki finansowe:
Spółdzielnia osiąga rokrocznie znaczący dochód z pozostałej działalności gospodarczej i pożytków z nieruchomości wspólnych. Łącznie w okresie 2013-2024 to 38,7 mln zł, w samym 2024 r. to 6,7 mln zł, co wskazuje na aktywność wykraczającą poza podstawową działalność eksploatacyjną i wykazuje umiejętność generowania dodatkowych przychodów. Środki te trafiają do Członków w postaci obniżek czynszów lub remontów mienia, na które nie ma odpisu na fundusz remontowy, a więc nie generuje po stronie Członków dodatkowych kosztów.
Pamiętać trzeba o uzyskanych w latach 2014-2024 ok 27 mln zł z tytułu pieniężnych i niepieniężnych świadczeń za szkody górnicze, przeznaczanych na remonty, co świadczy o skutecznym dochodzeniu roszczeń i ochronie interesów spółdzielców i przysparza mieszkańcom dalszych korzyści.
Płynność finansowa dla każdego, kto obiektywnie potrafi to ocenić winno być oczywistym, że :
wskaźniki płynności bieżącej oznaczają, że Spółdzielnia posiada poziom płynności uznawany za bezpieczny i Spółdzielnia ma wystarczające środki do pokrycia bieżących zobowiązań.
Terminowe regulowanie zobowiązań potwierdza dobrą organizację wewnętrzną, efektywne planowanie budżetowe oraz rzetelność w relacjach z kontrahentami i instytucjami.
Zdroworozsądkowe wnioski, które winny być oczywiste są takie, że Spółdzielnia prowadzi gospodarkę w sposób odpowiedzialny i efektywny. Zarówno wysoki poziom uzyskanych przychodów z działalności gospodarczej oraz odszkodowań, jak i bardzo dobra płynność finansowa, świadczą o stabilności finansowej i dobrym zarządzaniu. Taka sytuacja przekłada się bezpośrednio na korzyści dla spółdzielców – zarówno w aspekcie bezpieczeństwa finansowego, jak i możliwości dalszego rozwoju inwestycyjnego Spółdzielni. I tego nie zmienią żadne oszczerstwa pod adresem naszej Spółdzielni.
Zarząd SM „Górnik” w Katowicach