W związku z pytaniami mieszkańców, dotyczącymi zasadności wysokości tzw. czynszów, przypominamy:
Wysokość opłat za lokal mieszkalny w spółdzielni mieszkaniowej zależy od wielu czynników, zarówno stałych, jak i zmiennych.
W dostarczanych przez spółdzielnię informacjach o wysokości opłat wymienione są jego składniki w podziale na:
- opłaty niezależne od spółdzielni, na których wysokość spółdzielnia nie ma wpływu (m.in. woda, odprowadzanie ścieków, energia cieplna, podatki, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi),
- opłaty zależne od działań spółdzielni w takim zakresie, w jakim spółdzielnia zobowiązana jest realizować określone czynności i procedury wynikające z zapisów ustawowych i prawa lokalnego.
Do składników zależnych należą m.in: eksploatacja, fundusz remontowy, konserwacja domofonu, konserwacja instalacji anteny zbiorczej (jeśli występuje), działalność społeczno-oświatowo-kulturalna (tylko członkowie spółdzielni).
Opłata określana jako „eksploatacja”, uwzględnia koszty w zakresie eksploatacji i utrzymania części wspólnej nieruchomości z tytułu: kontroli szczelności instalacji gazowej, kontroli przewodów kominowych, ubezpieczenia zasobów mieszkaniowych, zużycia i przesyłu energii elektrycznej, prac o charakterze eksploatacyjnym (akcji zima, przeglądów i konserwacji monitoringu wizyjnego, utrzymania zieleni, dezynfekcji, deratyzacji, dezynsekcji, usług kominiarskich bieżących, przeglądów p.poż i innych), odczytów wodomierzy, sprzątania powierzchni wewnętrznych i zewnętrznych, administrowania osiedlem i zarządzania spółdzielnią, konserwacji, dyżurów elektrycznych, dozoru technicznego urządzeń.
Koszty zarządzania, które potocznie są utożsamiane z płacami zarządu, to de facto, poza wynagrodzeniami pracowników i zarządu, również koszty odpisu na obligatoryjny ZFŚS, amortyzacji, podatków, odpisu na fundusz remontowy, obligatoryjnego funduszu rehabilitacyjnego, BHP, serwisu komputerowego, prasy fachowej, opłat telekomunikacyjnych i pocztowych, wynagrodzeń Rady Nadzorczej, obsługi prawnej, wyposażenia w materiały biurowe, mediów, wywozu śmieci, kosztów Walnego Zgromadzenia i badania bilansu, obligatoryjnych rezerw na świadczenia pracownicze itd.
Zmiana wysokości opłaty zależnej od spółdzielni jest wprowadzana w spółdzielni raz w roku i określana indywidualnie dla każdej nieruchomości.
Jej wysokość uzależniona jest od cen rynkowych usług i towarów, jakie spółdzielnia musi kupować i od firm zewnętrznych, potrzeb nieruchomości, wniosków mieszkańców. W pozostałym zakresie zmian, wysokość opłat wynika z rozliczania mediów indywidualnie wykorzystywanych przez mieszkańców w terminach określonych wewnętrznymi regulaminami, ustalanymi na bazie obowiązujących przepisów prawa.
O wysokości opłat decyduje powierzchnia lokalu, wielkość zrealizowanych działań, związanych z eksploatacją podstawową, planowane lub zrealizowane remonty i koszty wynikające z indywidualnego korzystaniem z wody, ciepła, a także opłata od liczby osób zgłoszonych w związku z gospodarką odpadami komunalnymi, wysokość podatków i opłat lokalnych.
Poniżej przedstawiamy zestawienie liczby lokali mieszkalnych w odniesieniu do wysokości opłaty brutto, stanowiącej sumę składników zależnych i niezależnych w SM „Górnik” w Katowicach.
| Przedział opłaty [wartość w zł] | Ilość lokali, których ta opłata dotyczy | Udział % we wszystkich opłatach |
| 292-500 | 273 | 2,73% |
| 501-700 | 1386 | 13,85% |
| 701-1000 | 3882 | 38,80% |
| 1001-1500 | 3969 | 39,67% |
| 1501-2000 | 470 | 4,70% |
| 2001 – wzwyż | 25 | 0,25% |
| Razem | 10005 | 100,00% |
Z dostępnych w Krajowym Rejestrze Sądowym materiałów, które można poddać porównaniu, przedstawiamy ponownie zaktualizowane zestawienia, obrazujące przedział stawki opłat eksploatacyjnych w przeliczeniu zł/m2/m-c dla użytkownika lokalu posiadającego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z członkostwem, w nieruchomościach innej spółdzielni katowickiej, o podobnej do SM „Górnik” liczbie lokali. Spółdzielnia ta ma nieruchomości wielobudynkowe, stąd ich mniejsza liczba w porównaniu do naszej.
Zestawienie prezentuje nieruchomości w sztukach oraz procentowy udział wysokości stawki opłat w poszczególnych przedziałach cenowych:
WAŻNE:
Spółdzielnie nie działają w próżni ekonomicznej.
Wysokość opłat za mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej nie powinna być postrzegana
w oderwaniu od wysokości cen rynkowych towarów i usług, ponieważ:
opłaty w spółdzielni są pochodną kosztów ponoszonych przez spółdzielnię.
Koszty te są ściśle związane z cenami rynkowymi — wzrost cen energii, usług czy materiałów, bezpośrednio przekłada się na podniesienie opłat dla mieszkańców. Chociaż spółdzielnie nie mają na celu osiągania zysku, to działają w realiach rynkowych. Oznacza to, że inflacja, koszty pracy czy ceny materiałów budowlanych, wpływają na ich budżet tak samo, jak na firmy komercyjne.
Oderwanie od cen rynkowych prowadzi do nierównowagi i rodzi poważne konsekwencje dla spółdzielców.
Jeśli spróbować ustalać opłaty w oderwaniu od rzeczywistych kosztów, mogłoby to doprowadzić do:
- niedoborów środków na utrzymanie nieruchomości i niemożność terminowego regulowania płatności przez spółdzielnię,
- zahamowania prac w remontach i inwestycjach,
- nadmiernego zadłużania się spółdzielni i wzrostu kosztów.
Nadto pamiętać trzeba, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje bilansowanie, poprzez zmianę opłaty w następnym roku, wyników na nieruchomościach. Opłata odzwierciedla koszty ponoszone w konkretnych nieruchomościach, na rzecz zamieszkujących je osób, a dodatkowo nakłada na członków obowiązek utrzymania mienia spółdzielni, a wszystkich mieszkańców mienia osiedlowego do wspólnego korzystania (dróg, placów zabaw, terenów zielonych stanowiących mienie itp.).
Podsumowując:
Opłaty w spółdzielni są bezpośrednio powiązane z rynkowymi cenami towarów i usług. Planowane działania kalkulowane są w oparciu o realne potrzeby mieszkańców z uwzględnianiem możliwości płatniczych. Mają też związek z konkretnymi potrzebami wnioskowanymi przez mieszkańców. Próba ich sztucznego oderwania od realiów rynkowych byłaby nie tylko nieuzasadniona, ale i niebezpieczna dla funkcjonowania spółdzielni. Nadmierne zadłużanie spółdzielców również wpływa na ponoszone przez nich koszty i wysokość opłat. Tak jak brak zysku z pozostałej działalności gospodarczej będzie implikował podwyżki.
Nie jest prawdą, że opłaty w SM „Górnik” w Katowicach są najwyższe
w porównaniu z innymi spółdzielniami. Nie można porównywać „jeden do jeden” opłat w różnych nieruchomościach, bo każda nieruchomość ma swoja specyfikę i różne koszty. Dotyczy to też porównywania innych spółdzielni mieszkaniowych.
Zachęcamy do zapoznania się z wykresem zamieszczonym w EBOK, pokazującym
w poszczególnych nieruchomościach w naszej Spółdzielni wysokość opłaty eksploatacyjnej na przestrzeni lat 2014-2025.
Zarząd SM „Górnik” w Katowicach