Co jakiś czas powraca zarzut wobec spółdzielni o przetrzymywanie pieniędzy na rachunkach bankowych, zamiast wykonanie za nie oczekiwanych remontów. Wielokrotnie wyjaśnialiśmy ten aspekt. Dziś jeszcze raz o tym, ale tym razem w oparciu o obowiązujące przepisy.
Pojęcie -koszty eksploatacji i utrzymania lokali – nie ma wprawdzie definicji prawnej, ale ukształtowało się w tej materii bogate orzecznictwo sądów. Są to zatem, wg. orzeczeń sądów, koszty związane z szeroko pojętą konserwacją i utrzymaniem nieruchomości z kosztami remontów, z tym że normatywny nakaz wnoszenia opłat na poczet funduszu remontowego określa art. 6 ust 3, natomiast w pozostałym zakresie są to normy wynikające z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Co to oznacza?
Wskazuje to na odrębny charakter tych opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji i opłat świadczonych na rzecz remontów.
Potwierdza to treść art. 4 ust 4¹ ww ustawy, nakazujący prowadzenie odrębnych ewidencji w przedmiotowych zakresach. Na odrębność tę zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z 15-11-2012 r. (sygn. V CSK 530/11, Legalis), który stwierdził, że opłaty eksploatacyjne nie obejmują opłat na poczet funduszu remontowego. Zaprezentowana wykładnia art. 4 ust 1-2, i ust 4 cytowanej ustawy, pozostaje w zgodzie z celem wprowadzenia ograniczenia przewidzianego w art. 831 § 1 pkt 10 KPC.
Tym samym, ochronie podlegają środki na pokrycie opłat związanych z eksploatacją z wyłączeniem funduszu remontowego, który takiej ochronie nie podlega. Ustawodawca zapewnił zatem możliwość pokrywania niezbędnych bieżących opłat np. za media, utrzymanie porządku, zieleni , konserwacje itp.
Nałożony na spółdzielnie obowiązek ustawowego prowadzenia ewidencji i rozliczania wpływów i wydatków w poszczególnych nieruchomościach wskazuje, że wymagany jest ścisły związek ponoszonych kosztów z wpływami. Nie można więc mówić, że z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a co za tym idzie, opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji podstawowej, można generować zysk. Gromadzone środku na rachunkach nie są emanacją takiego zysku, ponieważ obowiązuje obligo rozliczania wyników każdorocznie ( zarówno pod względem nadwyżek jak i niedoborów środków na pokrycie kosztów).
W świetle tych przepisów jawi się art. 4 ust. 6³ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako „kropka nad i”, potwierdzający intencję ustawodawcy, mówiącą, że na remonty można wydatkować tylko te środki, które zgromadzono na funduszu remontowym. „Opłaty, o których mowa w ust. 1–2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.”
Istotą i znaczeniem zapisu jest wprowadzenie obowiązku celowego wydatkowania środków.
Przepis ten wyłącza możliwość dowolnego gospodarowania wpływami. Środki z tytułu opłat (eksploatacyjnych, administracyjnych, remontowych), muszą być przeznaczane jedynie na cele przewidziane w ust. 1–2 i 4, i art. 6 ust 3, tj. eksploatację i utrzymanie nieruchomości, remonty, zarządzanie w takich wartościach, w jakich zostały na ten cel zgromadzone.
Służy to ochronie interesu mieszkańców.
Powyższe wyjaśnienia oparte na bazie przepisów prawa (orzecznictwa sądów powszechnych, komentarzy prawnych*), każą między bajki włożyć wszelkie dywagacje o możliwości wydatkowania na remonty środków nieprzeznaczonych na te cele.
Katarzyna Szeniec
Z-ca Prezesa ds. ekonomicznych
Adam Stefaniak „Prawo spółdzielcze , ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych- komentarz wyd. 14. z 2018 r.”
D. Bierecki, P. Pałka „ Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych- komentarz” 2025 r.”