W polemice do zamieszczonego na stronie internetowej Spółdzielni tekstu pt.” Prawne aspekty odrębności opłat i kosztów eksploatacyjnych i remontowych, czyli dlaczego nie można zrobić remontów ze wszystkich pieniędzy jakie z opłat otrzymuje Spółdzielnia”, użytkownik Facebooka pisze:
„Polityka wydawania stanowisk i oświadczeń ma się dobrze. Tymczasem autorka w mojej opinii nie ma racji. Tak jak pisałem, Walne Zgromadzenie Członków MOŻE przeznaczyć nadwyżki bilansowe („zyski” z działalności spółdzielni) na Fundusz Remontowy (ogólnie, na konkretne cele, a nawet konkretne nieruchomości), nawet w całości w danym roku. Zarząd musi taką uchwałę zrealizować. Podstawa prawna poniżej:
Artykuł 38 § 1 pkt 4 ustawy Prawo spółdzielcze (na zasadzie lex generalis dla UoSM):
„§ 1. Do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy:
(…)
4) podejmowanie uchwał w sprawie podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) lub sposobu pokrycia strat;
(…).
oraz
Artykuł 98 Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej Górnik:
„1. Nadwyżka bilansowa podlega podziałowi na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia i może zostać przeznaczona na następujące cele: 1) Zasilenie funduszy statutowych, (…)”
Na co były przeznaczane te nadwyżki w poprzednich latach? Tego nie wiem.
I to tyle o wkładaniu „między bajki” takiego finansowania. Można wg prawa spółdzielczego i PoSM finansować remonty z nadwyżek bilansowych, przeznaczając je uchwałą na fundusz statutowy – fundusz remontów zasobów mieszkaniowych (mniej lub bardziej szczegółowo, tyle). To że spółdzielnia rozlicza sobie osobno każdy budynek niczemu nie wadzi. Nie wiem też, czemu służą takie oświadczenia, a przede wszystkim ich paternalistyczny ton.”
Odpowiadając, rację ma cytowany Użytkownik Facebooka w tym, że można przeznaczyć środki z nadwyżki bilansowej na cele remontowe. Z tym, że nie do końca jest tak jak twierdzi, ponieważ podział nadwyżki odbywa się wg zasady określonej w art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ten przepis wskazuje jasno, że prawo do korzystani z pożytków warunkowane jest wyłącznie z członkowstwem , a jej podział następuje proporcjonalnie do ich udziału nieruchomości wspólnej.
Nie mogą partycypować w podziale nie członkowie, nie można przeznaczyć jej na cele jednych nieruchomości mieszkaniowych, pozbawiając prawa do nadwyżki innych członków. Nawet najwyższy organ Spółdzielni jakim jest Walne Zgromadzenie nie może podejmować decyzji sprzecznych z ustawą, bo czyni jest to nieważnymi z mocy tychże ustaw. Nadto istotnym jest by wiedzieć, że nadwyżka nie powiększa funduszu remontowego ( wówczas partycypowali by w zyskach spółdzielni nie członkowie), ale obniża opłaty z tego tytułu w części przypadającej na członków.
Poza tym, czym innym jest nadwyżka bilansowa będąca zapisem księgowym, a czym innym są środki pieniężne zgromadzone na rachunkach i o tym stanowił mój artykuł.
Na co są przeznaczane nadwyżki można dowiedzieć się z uchwał każdego Walnego Zgromadzenia ponieważ przedmiotem obligatoryjnych decyzji jest między innymi jej podział.
Nadwyżka taka składa się z dwóch elementów. Jeden to pożytki uzyskane z części wspólnych poszczególnych nieruchomości ( art. 5 ust 1 uosm) i te przypadają wszystkim mieszkańcom danej nieruchomości. W naszym przypadku pomniejszają opłatę eksploatacyjną, dzięki czemu te nieruchomości, które generują wysokie pożytki nie mają istotnych podwyżek opłat lub też nie mają podwyżek od lat.
W drugiej części (wynikającej z art. 5 ust2 uosm) środki uzyskane z działalności gospodarczej Spółdzielni w pozostałym zakresie są przeznaczane zarówno na pokrycie kosztów utrzymania i eksploatacji dotyczących eksploatacji podstawowej, jak i na remonty mienia obciążającej członków. W przypadku przeznaczenia nadwyżki na remonty mienia członkowie tych kosztów nie ponoszą w opłatach w zakresie w jakim można sfinansować je z tzw. ”zysku”.
Spółdzielnia nie tworzy odpisów na remonty mienia i tym samym koszt takiego remontu podlegałyby rozliczeniu w następnym roku w opłatach. Remontowanie mienia spółdzielni z tzw. „zysku” ( nadwyżki) jest najkorzystniejszym z możliwych dla członków rozwiązań. Walne Zgromadzenie podejmowało też decyzje na przestrzeni ubiegłych lat o przekazaniu nadwyżki na fundusz zasobowy lub fundusz zasobów mieszkaniowych, co jest również prawnie dopuszczalne.
Kwestie ewidencji księgowej i zasad funkcjonowania spółdzielni dość kategorycznie i rygorystycznie określa prawo obowiązujące spółdzielnie mieszkaniowe. Mało w nim miejsca na dowolności, czy uznaniowość. A ponieważ zasady te nie są jasne dla wielu członków spółdzielni, czujemy się w obowiązku opisywać je, by nie budzić wśród mieszkańców niepotrzebnych emocji.
Katarzyna Szeniec
Z-ca Prezesa ds. ekonomicznych