Informacja Zarządu dla potrzeb Komisji Rewizyjnej Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Górnik”.
Fundusz remontowy Spółdzielni Mieszkaniowej „Górnik” prowadzony jest zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z późn. zm.) oraz przyjętą w Spółdzielni polityką rachunkowości. Od dnia 31 lipca 2007 r. zarządy spółdzielni mieszkaniowych zobowiązane zostały do prowadzenia ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego odrębnie dla każdej nieruchomości, co zapewnia przejrzystość rozliczeń księgowych i umożliwia przypisanie środków do źródła ich pochodzenia. Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 20 lipca 2017 r. wprowadziła obowiązek rozliczenia funduszu remontowego prowadzonego dla danej nieruchomości, w przypadku, gdy dla tej nieruchomości tworzy się wspólnotę mieszkaniową.
W SM „Górnik” odrębna ewidencja wpływów i wydatków dla każdej nieruchomości prowadzona jest od 2004 roku. Ze względu na zmianę programu księgowego (z programu MIESZCZANIN na UNISOFT) szczegółową analitykę dla poszczególnych nieruchomości możemy przedstawić od 2010 roku.
Jednocześnie Zarząd informuje, że w praktyce gospodarczej Spółdzielni stosowany jest mechanizm tymczasowego zasilania środkami funduszu remontowego pomiędzy nieruchomościami, co wynika z potrzeby zapewnienia ciągłości realizacji zadań remontowych. W ujęciu kasowym oznacza to, że środki pochodzące z jednej nieruchomości mogą być czasowo wykorzystywane na potrzeby remontowe innej nieruchomości, przy jednoczesnym zachowaniu pełnego rozliczenia na poziomie ewidencji księgowej.
Takie rozwiązanie opiera się na idei solidaryzmu spółdzielczego, zgodnie z którą członkowie Spółdzielni tworzą wspólnotę gospodarczą, wspierającą się w realizacji celów służących ogółowi mieszkańców. Zasada ta pozwala na efektywniejsze wykorzystanie zasobów finansowych i zapewnienie ciągłości działań remontowych, zwłaszcza w sytuacjach, gdy różne nieruchomości znajdują się na odmiennych etapach cyklu remontowego tj. różny jest ich stan techniczny oraz odmienne są ich możliwości finansowe.
Warto zauważyć, że gdyby każda nieruchomość była zobowiązana do samodzielnego gromadzenia środków niezbędnych do sfinansowania własnej termomodernizacji, do czasu jej rozpoczęcia proces ten trwałby wiele lat. W praktyce oznaczałoby to, że przez długi czas nie byłoby możliwe przeprowadzenie żadnej termomodernizacji pomimo posiadania środków przeznaczonych na ten cel w skali całej spółdzielni. Taki model byłby nieefektywny i ekonomicznie nieracjonalny.
Dlatego, działając w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zasady gospodarności i celowości wydatkowania środków, SM „Górnik” realizuje docieplenie budynków sukcesywnie. Pozwala to na racjonalne wykorzystanie środków i zapewnienie równomiernego tempa modernizacji całego zasobu mieszkaniowego.
Przy określaniu kolejności realizacji prac SM „Górnik” kieruje się oceną stanu technicznego budynków, w tym przeprowadzonymi badaniami kamerą termowizyjną, które określają stan izolacyjności cieplnej przegród, zakresem występowania i stanem azbestu na elewacji oraz występowaniem innych usterek technicznych takich jak: stan balkonów, nieszczelności płyt elewacyjnych, czasem który upłynął od oddania budynków do użytkowania. Drugim kryterium pozwalającym na realizację prac jest wysokość środków finansowych zgromadzonych na funduszu remontowym danej nieruchomości.
Budynki zlokalizowane na osiedlu „Kokociniec” były oddawane do użytkowania głównie w latach 80. XX wieku. Dla porównania, budynki znajdujące się w zasobach osiedli „Centrum” oraz „Zadole” pochodzą z lat 60. i 70. XX wieku, natomiast największa część zasobów osiedli „Rolna” i „Słoneczna” została oddana do użytkowania w latach 70. XX wieku. Na tej podstawie można stwierdzić, że osiedle „Kokociniec” stanowi najmłodsze osiedle w zasobach SM „Górnik”.
Okres użytkowania budynków zlokalizowanych na osiedlu „Kokociniec”: Kijowska 47, Kijowska 49, Kijowska 51, Kijowska 53, Kijowska 55, Płochy 2, Płochy 4 oraz Płochy 5, nie przekracza 40 lat. W związku z tym nie spełniają one warunków uprawniających do uzyskania premii remontowej z BGK. W ich przypadku spółdzielnia przy ociepleniu może ubiegać się o przyznanie premii termomodernizacyjnej. Premia remontowa obejmuje znacznie szerszy katalog prac kwalifikowanych. Oprócz typowych robót poprawiających efektywność energetyczną, takich jak docieplenie ścian i stropodachów czy wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, można w jej ramach sfinansować również: remont balkonów i loggii (wraz z wymianą balustrad), kapitalny remont lub wymianę pokrycia dachowego, inne prace związane z przywróceniem właściwego stanu technicznego budynku.
Dla budynków, w których występują lokale użytkowe korzystanie z premii remontowej stanowi pomoc de minimis, a więc podlega odrębnym limitom i zasadom udzielania pomocy publicznej. Obowiązujący na dzień dzisiejszy limit środków z tytułu pomocy de minimis, pozostający do dyspozycji SM „Górnik”, nie pozwala na uzyskanie pełnej kwoty premii nawet dla jednego takiego budynku.
Zgodnie z Programem oczyszczania kraju z Azbestu na lata 2009-2032 przyjętym przez rząd, wszystkie wyroby zawierające azbest muszą zostać usunięcie do 31 grudnia 2032 roku. Aktualnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad ustawą o wyrobach zawierających azbest, która ma wdrożyć unijną dyrektywę 2023/2668 z dnia 22 listopada 2023. Polska musi wprowadzić te przepisy najpóźniej do 21 grudnia 2025. Celem tych regulacji jest całkowite usunięcie lub trwałe zabezpieczenie azbestu do końca 2032 roku. Niewykonanie obowiązku usunięcia lub zabezpieczenia azbestu w określonym terminie będzie wiązało się z możliwością nałożenia sankcji administracyjnych i finansowych. Wysokość kar pieniężnych ma być uzależniona od skali uchybienia i rodzaju naruszenia. W przypadku powtarzających się uchybień możliwe będzie zastosowanie tzw. nakazu wykonania zastępczego, czyli przeprowadzenia prac na koszt właściciela lub zarządcy nieruchomości.
Wysokie budynki na osiedlu „Kokociniec” posiadają azbest tylko w niewielkim fragmencie przegrody zewnętrznej w części logii, przy czym w większości mieszkań przegrody te zostały przebudowane a azbest usunięty przy wymianie stolarki okiennej. Pozostałe budynki przewidziane do termomodernizacji zawierają znacząco większe ilości azbestu (okładzina zewnętrzna).
Zarząd podkreśla, że stosowanie wskazanego wyżej rozwiązania finansowania prac termomodernizacyjnych odbywa się z zachowaniem odpowiednich zapisów księgowych, umożliwiających pełne rozliczenie pomiędzy funduszami poszczególnych nieruchomości. Przepływy te są monitorowane, a ich rozliczenie przedstawiane w sprawozdaniach finansowych Spółdzielni. Roczne sprawozdania finansowe spółdzielni podlegają badaniu pod względem rzetelności i prawidłowości przez Biegłego Rewidenta wybranego przez Radę Nadzorczą.