Z pewnością do części mieszkańców trafiły już informacje o skutkach corocznego rozliczenia kosztów i przychodów wynikających z eksploatacji i remontów oraz o nowych opłatach obowiązujących od 1 czerwca 2026 r.
Ich regulacja w spółdzielniach mieszkaniowych jest działaniem wynikającym z przepisów prawa oraz realnych kosztów utrzymania nieruchomości. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni oraz osoby posiadające tytuł prawny do lokalu są zobowiązani do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Oznacza to, że wysokość opłat nie ma charakteru stałego, lecz powinna odpowiadać rzeczywistym wydatkom ponoszonym przez spółdzielnię.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na spółdzielnię obowiązek prowadzenia gospodarki finansowej w sposób zapewniający pokrycie kosztów związanych z:
- eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości,
- utrzymaniem mienia spółdzielni,
- konserwacją i remontami,
- podatkami i opłatami publicznoprawnymi,
- kosztami administracyjnymi.
Regulacja opłat jest więc mechanizmem dostosowującym wysokość miesięcznych należności do faktycznych kosztów ponoszonych przez spółdzielnię w danym roku obrachunkowym.
Analiza zmian opłaty eksploatacyjnej w poszczególnych osiedlach przedstawia się następująco:
Osiedle Centrum.
Liczba nieruchomości: 53.
- wzrost opłat: 12 nieruchomości;
- spadek opłat: 4 nieruchomości;
- bez zmian: 37 nieruchomości.
W większości nieruchomości stawki pozostały stabilne, co świadczy o zbilansowaniu kosztów. Ich wzrost w 12 przypadkach wynika z podwyższonych kosztów eksploatacyjnych, natomiast spadek wysokości opłat w 4 nieruchomościach potwierdza, że regulacja jest dostosowywana indywidualnie do rzeczywistych wydatków.
Osiedle Kokociniec.
Liczba nieruchomości: 12.
- wzrost opłat: 5 nieruchomości;
- bez zmian: 7 nieruchomości;
Ponad połowa nieruchomości utrzymała dotychczasowe stawki. Wzrost w 5 budynkach związany jest ze zwiększonymi kosztami utrzymania.
Osiedle Zadole.
Liczba nieruchomości: 20.
- wzrost opłat: 3 nieruchomości;
- spadek opłat: 1 nieruchomość;
- bez zmian: 16 nieruchomości.
Dominują nieruchomości bez zmian w opłatach. Zarówno wzrost, jak i spadek opłat, wynika z indywidualnego podejścia do kalkulacji kosztów.
Osiedle Rolna.
Liczba nieruchomości: 16.
- wzrost opłat: 5 nieruchomości;
- spadek opłat: 4 nieruchomości;
- bez zmian: 7 nieruchomości.
Na tym osiedlu regulacja ma charakter najbardziej zróżnicowany.
Osiedle Słoneczna.
Liczba nieruchomości: 12.
- wzrost opłat: 1 nieruchomość;
- bez zmian: 11 nieruchomości;
To osiedle charakteryzuje się wysoką stabilnością kosztów. –
Osiedle Załęże.
Liczba nieruchomości: 4.
- wzrost opłat: 2 nieruchomości;
- bez zmian: 2 nieruchomości.
Przedstawione dane pokazują, że regulacja opłat nie ma charakteru jednolitej podwyżki dla wszystkich mieszkańców. Świadczy to o:
- prowadzeniu indywidualnej kalkulacji kosztów dla każdej nieruchomości,
- przestrzeganiu zasady bilansowania przychodów i kosztów,
- realizacji obowiązków wynikających z ustawy,
- odpowiedzialnym zarządzaniu środkami mieszkańców.
Podwyżki funduszu remontowego w nieruchomościach mieszkaniowych.
Przeprowadzona analiza funduszu remontowego (wg stanu na 31 października 2025 r.) objęła wszystkie nieruchomości mieszkaniowe znajdujące się w zasobach naszej Spółdzielni. Wyniki tej analizy stały się podstawą do podjęcia decyzji o wprowadzeniu – od 1 czerwca 2026 r. – podwyżki stawek odpisu na fundusz remontowy. Zmiana ta nie ma charakteru ani jednolitego, ani uznaniowego, a wynika bezpośrednio z sytuacji finansowej poszczególnych nieruchomości oraz ich realnych potrzeb remontowych.
Na dzień 31.10.2025 r. ujemne saldo funduszu remontowego występowało w 48 nieruchomościach, co stanowiło 41% wszystkich nieruchomości mieszkaniowych w zasobach. Ujemne saldo funduszu jest konsekwencją realizacji niezbędnych prac remontowych w poprzednich latach, których koszt przekroczył zgromadzone środki na funduszu remontowym nieruchomości mieszkaniowych. W poszczególnych nieruchomościach wykonano szereg koniecznych prac remontowych, które wpłynęły na poprawę stanu technicznego budynków (remonty dachów i kominów, balkonów, wymiany instalacji wod-kan, modernizacje CO). Najwyższe zadłużenie funduszu remontowego występuje także w nieruchomościach, w których przeprowadzono wysokokosztowe prace termomodernizacyjne.
Zgodnie ze Statutem Spółdzielni, niedobór funduszu remontowego w danej nieruchomości musi zostać rozliczony w okresie nie dłuższym niż 8 lat. Oznacza to obowiązek zapewnienia takich wpływów, które pozwolą tym terminie pokryć powstały deficyt, a jednocześnie zabezpieczyć środki na bieżące i planowane prace. W skali całej naszej Spółdzielni 47 nieruchomości, czyli 40% zasobów, nie odczuje żadnej zmiany stawki. W 54 nieruchomościach (46%) wzrost wyniesie od 0,10 do 0,50 zł za metr kwadratowy miesięcznie. W 12 nieruchomościach wzrost stawki mieści się w przedziale od 0,60 do 1,00 zł/m², natomiast w 4 nieruchomościach – o największym deficycie spowodowanym realizacją prac termomodernizacyjnych i/lub wysokich planowanych nakładach na te prace – wzrost stawki wyniesie od 1,20 do 1,50 zł/m². Zdecydowana większość zmian ma charakter dostosowawczy – niskokwotowy. Najwyższy wzrost opłat z tytułu funduszu remontowego dotyczy ograniczonej grupy budynków, które wymagają wysokokwotowych nakładów.
Na konieczność podjęcia decyzji o wprowadzeniu podwyżki stawek z tytułu funduszu remontowego wpływ mają również czynniki rynkowe. W ostatnich latach odnotowano znaczący wzrost kosztów materiałów budowlanych i usług wykonawczych. Utrzymanie stawek na dotychczasowym poziomie w nieruchomościach z deficytem prowadziłoby do dalszego pogłębiania ujemnego salda funduszu remontowego i w konsekwencji wymagałoby w przyszłości znacznie bardziej odczuwalnych dla mieszkańców podwyżek.
Wprowadzana od 1 czerwca 2026 r. podwyżka stawek funduszu remontowego ma na celu przywrócenie równowagi finansowej w poszczególnych nieruchomościach, wywiązanie się z obowiązku statutowego rozliczenia niedoborów oraz zapewnienie środków na realizację planów remontowych.
Coroczna regulacja opłat jest zatem niezbędnym narzędziem zapewniającym bezpieczeństwo finansowe, utrzymanie właściwego stanu technicznego budynków oraz stabilność funkcjonowania naszej Spółdzielni.
Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Górnik” w Katowicach