Znów w wielu mediach pojawiają się głosy bardzo krytyczne wobec spółdzielni mieszkaniowych. Wypowiedzi te w przeważającej części pozostają na poziomie jednostronnych uogólnień, braku analizy zjawisk, a bywa że zwykłych pomówień wygłaszanych pod z góry określone tezy. Ale, co istotne, kształtowany obraz ma przedstawiać spółdzielnie mieszkaniowe jako źródło wszelkiego zła i patologii.
Nierzadkie są frazy „ patologia goni patologię”, „Walne jest fikcją”, „Ręka rękę myje” itp. Każdy kto myśli inaczej niż „postępowcy pragnący zmian” jest członkiem „drużyny prezesa” , co stygmatyzować ma go w oczach pozostałych. Jakby racja była zawsze po stronie oponentów.
Jako koronny argument wskazuje się mityczne wynagrodzenia zarządów, bez porównania choćby do wielkości zasobów spółdzielni jakimi zarządzają i analizy tych kosztów w przypadku korzystania z zewnętrznej firmy zarządzającej ( co jest dostępne powszechnie i sprawdzalne przy odrobinie dobrej woli). Niejednego krytyka taka analiza zdumiałaby. Ale nie o rzetelność i spór na argumenty przecież w tej dyskusji chodzi.
Autorzy rozlicznych programów radiowych, telewizyjnych, artykułów starają się zdyskredytować całe środowisko spółdzielcze., co jest niezwykle krzywdzące dla wielu. Buduje się wizerunek, który odbiorca ma zaakceptować bezkrytycznie i powielać , a nie przeanalizować i sprawdzić. Warto tu wskazać na konkretnym przykładzie o skutkach niektórych tego typu „zabiegów”, preparowania afer pod konkretne „polityczne” zamówienie i potrzeby grupy osób, również tych z pierwszych stron gazet.
W spółdzielni „Pojezierze” w Olsztynie przedstawianej latami jako przykład patologii w nagonce na niezwykłą skalę , przy aktywnym udziale „reformatorów” z pierwszych stron gazet, doprowadzono jednego z członków zarządu do samobójstwa, a niesłusznie oskarżony prezes spółdzielni, oczyszczony po latach z zarzutów, uzyskał 1 800000 zł odszkodowania, jako zadość uczynienie doznanych krzywd.
Warto pamiętać, że spółdzielczość to nie produkt czasów powojennych w Polsce, ale uznany sposób zrzeszania grup ludzi, powszechny od ponad stulecia i to na całym świecie, dla realizacji konkretnych celów , tu. Spółdzielczość mieszkaniowa ma na celu zapewnienie potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni.
Nie można zaprzeczyć, że spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce mają spore problemy. Nie da się również zaprzeczyć, że zdążają się patologie, jak we wszystkich formach działalności. Spróbujmy jednak zastanowić się dlaczego tak się dzieje. Jedną z podstawowych przyczyn jest stan prawny w jakim funkcjonować przyszło spółdzielniom.
Od 2000 roku ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych była kilkunastokrotnie nowelizowana. Zawsze z inicjatywy poselskiej, bez niezbędnych konsultacji lub z całkowitym pominięciem krytycznych uwag gremiów specjalistów wskazujących na błędy legislacyjne. Zmiany do ustawy dokonane w 2007 kształtujące nowy model spółdzielczości mieszkaniowej zostały poddane ostrej krytyce pod względem prawnym przez m.in. Trybunał Konstytucyjny, Prokuratora Generalnego dostrzegających dysfunkcyjność zaproponowanych zmian lub wprost ich niezgodność z Konstytucją. Cześć z tych wad nie została usunięta do dziś.
Ostatnia nowelizacji z 2017 r wprowadzająca potężne wątpliwości interpretacyjne , również dla sądów, powstała praktycznie w nocy , na ostatnim etapie legislacyjnym, w toku prac senatu przy aktywnym udziale Senator Lidii Staroń. Skale problemów wynikłych z tak powstałego aktu obrazuje Rzecznik Praw Obywatelskich w swoim piśmie z 13-10-2017 r. skierowanym do Ministra Infrastruktury. Pismo to jest dostępne na stronie internetowej Rzecznika i warto się z nim zapoznać.
Interesujące, że na brak spójności przepisów prawa regulujących funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce wskazuje sama autorka większości nowel w tym zakresie Pani Senator Staroń. domagając się m. in. od Trybunału Konstytucyjnego badania zgodności przepisów ustawy, których jest inicjatorem . Tego typu wystąpienia już z definicji powinny być znakiem ostrzegawczym o konieczności podjęcia dyskusji nad jakością prawa stanowionego i dedykowanego do zarządzania zasobami, w których mieszka ponad 10 mln ludzi w Polsce. Brak widocznej refleksji po stronie „reformatorów” spółdzielczości o takim stanie rzeczy winien być sygnałem alarmowych przy podejmowaniu kolejnych nieprzemyślanych zmian. Refleksja jednak nie następuje i nadal forsowane są absurdy do kolejnej nowelizacji. A wszystko pod nośnymi hasłami „dobra mieszkańców”.
Nikt z krytyków nie stara się pochylić na rzeczywistymi problemami spółdzielni, a reformowane są te, które „reformatorzy” sami tworzą.
A problemów jest wiele, od wspomnianych niejasności interpretacyjnych wynikających ze źle stworzonej ustawy, po niedostrzegania takich spraw jak brak możliwości uregulowania stanu prawnego gruntów, co skutkuje niekorzystną sytuacją posiadaczy praw do lokali w budynkach usytuowanych na nieuregulowanych pod względem prawnym gruntach. Ustawa „uwłaszczeniowa” przekształcająca wieczyste prawo użytkowania gruntu w prawo własności objęła tylko budynki o charakterze mieszkalnym. Nie zastanawiano się nad skutkami finansowymi dla spółdzielni na tym etapie.
Dużo zastrzeżeń trzeba mieć również do niedostatecznego wsparcia państwa w zakresie dofinansowania prac termomodernizacyjnych. Pomimo kwiecistych obietnic oferta nie sprostała potrzebom.
Wzrastają w szybkim tempie koszty utrzymania nieruchomości wynikające z czynników od spółdzielni niezależnych przekłada się na opłaty eksploatacyjne. Brak jednoznacznych prawidłowo skonstruowanych przepisów ustawowych dotyczących rozliczania kosztów CO i CCW powodujące niekorzystne skutki finansowe dla odbiorców ciepła i w konsekwencji generujące spory.
Brak również ustabilizowanego modelu członkostwa w spółdzielni modyfikowanego na skutek orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego. Niejasności przepisów implikują problemy w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Brak jest jednoznacznego modelu rozliczeń pomiędzy spółdzielnią, a powstającą wspólnotą wynikający z budowania modelu spółdzielni będącego de facto w hybrydą wspólnoty i spółdzielni.
Niekorzystne zmiany w przepisach zahamowały także budownictwo mieszkaniowe realizowane przez spółdzielnie m.in. poprzez ograniczenie lokatorskiego prawa do lokalu będącego swoistym najmem oraz nakaz ustanowienia odrębnego prawa własności w nowo powstałych budynkach przy obligatoryjnym nakazie budowy „po kosztach”. Podcinając tę gałąź teraz buduje się programy rozwoju budownictwa…
Tymczasem zainteresowanie zasadami funkcjonowania spółdzielni oraz jej problemami wśród samych ich mieszkańców nie jest niestety zbyt duże, a to rodzi ryzyka nieuświadomione przez wielu właścicieli lokali.
Zajęci zwykłą codziennością wymagamy od zarządów dobrego funkcjonowania obiektów i słusznie zresztą. Tyle tylko, że z roku na rok za sprawą nieprzemyślanych „reform” staje się to obiektywnie coraz bardziej skomplikowane. Warto również zawsze mieć na względzie, że spółdzielnia jest dobrem wspólnym i choć istnieje prawo własności to jednak mieszkając razem i obok innych musimy mieć również na względzie wspólne , nie tylko własne , dobro.
Katarzyna Szeniec
Zastępca Prezesa Zarządu ds. Ekonomicznych
Wykorzystano informacje zawarte w piśmie przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych w Warszawie skierowanym do Polskiego Radia -Trójka, 3 grudnia 2019 r.
zdj. Joanna Kozerska