Niejednokrotnie poszukując mieszkania, zastanawiamy się czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo od prawa własności i które jest bardziej korzystne? Tymczasem każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i wady. Poniżej przedstawiamy krótki przewodnik kiedy i jak można dokonać takiego przekształcenia.
Zbywalność
Obydwa prawa są zbywalne, podlegają egzekucji oraz dziedziczeniu. Zatem posiadając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jak i odrębną własność śmiało możemy mieszkanie zapisać w testamencie. Oba prawa możemy także obciążyć hipoteką. Różnica jest taka, że prawo odrębnej własności możemy obciążyć dożywociem, a w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu takiej możliwości mieć nie będziemy.
W przypadku własności nie musimy nikogo pytać o zgodę na zmianę przeznaczenia lokalu jak to ma miejsce przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Księga wieczysta
Przy przekształceniu w prawo odrębnej własności lokalu obligatoryjnie zakładana jest księga wieczysta. Natomiast założenie księgi dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest fakultatywne. Księga wieczysta w wielu przypadkach może okazać się przydatna. Przykładem może być chęć obciążenia lokalu mieszalnego hipoteką. Jednakże, założenie księgi wieczystej nie warunkuje możliwości sprzedaży. Sprzedać bowiem możemy także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, który nie posiada założonej księgi wieczystej.
Własność gruntu oraz budynku
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, prawo do dysponowania budynkiem oraz gruntem na którym on się znajduje przysługuje wyłącznie spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku własności udział we własności nieruchomości gruntowej wyrażony jest ułamkiem i tym ułamkiem spółdzielnia mieszkaniowa bez udziału właściciela lokalu nie może w żaden sposób dysponować.
Upadłość lub likwidacja spółdzielni
W przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni obydwa prawa są w równym stopniu zabezpieczone przepisami prawa. Jeśli jesteśmy właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i nabywcą budynku albo udziału w budynku w którym znajduje się nasze mieszkanie nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, to w toku postępowania upadłościowego, likwidacji albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do naszego lokalu przekształci się z mocy prawa w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.
Wspólnota mieszkaniowa
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umożliwia przejęcie zarządu nad nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową, którą tworzą właściciele lokali w danym budynku.W przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku zmiana zarządu następuje z mocy prawa, natomiast w przypadku wyodrębnienia lokali posiadających więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, zmiana zarządu może nastąpić na mocy uchwały właścicieli. Nie będziemy mieli większych różnic w samym zakresie kosztów eksploatacyjnych związanym z lokalem stanowiącym odrębną własność czy ze spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. W obu przypadkach właściciele ponosić będą koszty podatków od nieruchomości, opłacać będą fundusz remontowy etc. Głównym argumentem, który może przemawiać za opłacalnością przekształcenia bądź jej braku są duże różnice w wysokości opłat. Spółdzielnia zazwyczaj zarządza większą ilością budynków natomiast wspólnota mieszkaniowa obejmuje zazwyczaj jeden budynek. W związku z tym spółdzielnia ma większe możliwości w wynegocjowaniu korzystniejszych warunków na usługi związane z „obsługą” nieruchomości. Przy ustalaniu kosztów eksploatacji duże znaczenie będzie mieć także stan techniczny budynku. W przypadku, gdy koniecznym okaże się wykonanie poważnych prac remontowych, może okazać się, że wspólnota będzie miała poważne problemy w sfinansowaniu takich robót co skutkować będzie znacznym zwiększeniem obciążenia finansowego właścicieli. Z kolei spółdzielnia ma znacznie większe możliwości uzyskania środków zewnętrznych na remonty czy modernizację budynków.
Amortyzacja
Kwestia amortyzacji będzie ważna dla osób inwestujących w mieszkania na wynajem. Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%. Natomiast nieruchomości stanowiące odrębną własność używane ponad 60 miesięcy lub takie, w których remont lub wykończenie zainwestowano ponad 30% wartości nabycia można amortyzować stawką podniesioną do 10%.
Kiedy możemy przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Aby można było przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność muszą zostać spełnione następujące warunki, a to:
- Działka pod budynkiem musi mieć uregulowaną sytuację prawną,
- Przekształcany lokal nie może mieć zaległości w opłatach czynszowych,
- Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spłacił tę część kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez spółdzielnię, która przypada na jego lokal.
Jeżeli wszystkie powyżej wskazane warunki są spełnione, przeniesienie własności powinno nastąpić w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. W międzyczasie spółdzielnia ma czas na skompletowanie niezbędnych dokumentów. Są to m.in. wypisy z księgi wieczystej i rejestru gruntów, rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem.
Umowa między spółdzielnią a nabywcą zawierana jest w formie aktu notarialnego.
Koszty aktu notarialnego pokrywane są przez nabywcę. Taksa notarialna jest stała i wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tego trzeba jednak doliczyć VAT. Po stronie wnioskodawcy będą też opłaty sądowe od wniosków: o założenie księgi wieczystej, wpis własności i wpis udziału we współwłasności. Wynika to z faktu, że dla odrębnej własności lokalu księga wieczysta musi być założona.
W sumie umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie prawa własności może kosztować ok. 1500 zł.
Magdalena Rosmus
Kierownik Działu Członkowsko-Mieszkaniowego i Organizacyjno-Samorządowego