Dla większości nieruchomości od 1 czerwca.2021 roku wzrasta opłata wnoszona na fundusz remontowy. Ta zmian wynika z olbrzymich potrzeb remontowych, których zaspokojenie nie znajduje pokrycia w wysokości środków wpłacanych na fundusz remontowy przez mieszkańców. Postaram się wyjaśnić dlaczego tak się dzieje i dlaczego niezbędne są nam zgromadzone na tym funduszu pieniądze w takiej, a nie innej wysokości.
Remonty podstawowe.
Dla większości nieruchomości wysokość środków gromadzonych na realizację remontów podstawowych od lat nie zwiększała się pomimo rosnących potrzeb remontowych będących efektem starzenia się substancji, oczekiwań mieszkańców w zakresie podnoszenia standardów mieszkania, systematycznego wzrostu cen towarów i usług.
Historycznie ujmując wysokość opłat wnoszonych przez mieszkańców pokazuje poniższe zestawienie:
| obowiązuje od | obowiązuje do | wysokość opłaty dla budynków wyposażonych w instalacje CO, zł/m2/m-c | wysokość opłaty dla pozostałych budynków zł/m2/m-c |
| 01.01.1997 r. | 30.04.1999 r. | 0,26 | 0,23 |
| 01.05.1999 r. | 30.04.2000 r. | 0,71 | 0,68 |
| 01.05.2000 r. | 30.09.2002 r. | 0,75 | 0,72 |
| 01.10.2002 r. | 30.06.2011 r. | 0,87 | 0,84 |
| 01.07.2011 r. | 31.05.2021 r. | 0,77 |
W okresie od 01.05.1999r do 30.06.2011r wysokość opłaty pokrywała również koszty konserwacji, które od 01.07.2011r. są składnikiem opłaty eksploatacyjnej.
Od 01.06.2020r. dla 16 nieruchomości wysokość opłaty została podniesiona, ponieważ wykonane remonty wygenerowały ujemne salda funduszu remontowego, które należy zbilansować w okresie 8 lat. Wysokość opłat dla tych nieruchomości w okresie od 01.06.2020r. do 31.05.2021r. oscyluje w przedziale od 0,86 do 3,40 zł/m2/m-c.
Podnoszenie stanu technicznego należało również powiązać z. wysokością opłaty w poszczególnych nieruchomościach, stąd wzrost do poziomu 0,90 zł/m2/m-c. Regulacja nie obejmuje budynków w jakich ta oplata już została dostosowania do okresu rozliczenia po wykonanym remoncie., którego koszt nie znajdował pokrycia w środkach zgromadzonych w tych nieruchomościach.
Remonty dźwigów.
Obowiązującą do 31.05.21 r. opłata na fundusz remontowy dźwigów w wysokości 0,30 zł/m2/m-c, wprowadzono w kwietniu 2002 roku. Opłatą tą, obciążeni są mieszkańcy budynków wyposażonych w windy. W 2020 roku w 4 nieruchomościach nastąpiła regulacja wynikająca z braku pokrycia w środkach zgormadzonych w tych nieruchomościach kosztów remontów.
W zasobach SMG funkcjonują 152 dźwigi osobowe, 2 platformy i 4 platformy przyschodowe dla osób niepełnosprawnych. Wśród nich, 59 szt. to urządzenia nowe, energooszczędne, których zabudowa poprawiła komfort ich użytkowania i obniżyła koszty eksploatacji ponoszone przez mieszkańców. Koszt wymiany jednego urządzenia to ok. 155 tyś zł. Gromadzone aktualnie na tym funduszu środki pozwalają rocznie na wymianę ok. 6 urządzeń.
Zwiększenie od 01.06.2021r. opłaty o 10 gr umożliwia wymianę dodatkowo dwóch dźwigów rocznie. Aby zwiększyć tempo wymiany urządzeń spółdzielnia przeanalizowała możliwości leasingowania urządzeń, jednak to rozwiązanie okazała się nie tak korzystne jak zakładano. Jednocześnie spółdzielnia .analizuje nowe możliwości finansowania wymiany urządzeń, w tym roku planuje skorzystać z nowego rozwiązania dedykowanego zarządcą nieruchomości oferowanego przez BGK, z programu „DOSTĘPNOSĆ +”
Termomodernizacja.
Wysokość tej opłaty winna być skorelowana z potrzebami remontowymi oraz stanem technicznym budynków a po wykonaniu remontu niedobory rozliczone w okresie 8-letnim.Z tego tytułu, poza aspektami technicznymi kwalifikującymi budynki do termomodernizacji, wysokość opłat wnoszonych przez mieszkańców danej nieruchomości na funduszu remontowy wpływa zatem bezpośrednio na termin realizacji termomodernizacji w danej nieruchomości. Na przestrzeni lat wysokość opłat wnoszonych przez mieszkańców kształtowała się następująco:
| obowiązuje od | obowiązuje do | wysokość opłaty, zł/m2/m-c |
| 01.01.1997 r. | 30.04.1999 r. | 0,06 |
| 01.05.1999 r. | 30.04.2000 r. | 0,20 |
| 01.05.2000 r. | 30.09.2002 r. | 0,20 |
| 01.10.2002 r. | 31.12.2006 r. | 0,24 |
| 01.01.2007 r. | 31.12.2007 r. | 0,48 |
| 01.01.2007 r. | 31.12.2007 r. | 0,48 |
| 01.01.2008 r. | 30.06.2008 r. | 0,67 |
| 01.07.2008 r. | 31.03.2017 r. | 0,80 |
| 01.04.2017 r. | 31.05.2018 r. | 0,90 |
| 01.06.2018 r.* | 31.05.2019 r. | 1,00 |
| 01.06.2019 r.* | 31.05.2020 r. | 1,10 |
| 01.06.2020 r.* | 31.05.2021 r. | 1,20 |
Ile pieniędzy zgromadziłem?
Aby to zobrazować to pytanie oprzyjmy się na uśrednionych danych. Przeciętne mieszkanie o powierzchni ok. 50 m2 od momentu wprowadzenia opłaty do końca maja br. zgromadzi na termomodernizację środki w wysokości ok. 8 405 zł. Z przeprowadzonych w okresie ostatnich 5 lat w spółdzielni przetargów wynika, że ocieplenie budynku obejmujące docieplenie ścian zewnętrznych, stropodachu, kompleksowy remont balkonów, dachu, kominów, kosztuje w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania ok. 519 zł/m2, co dla naszego przykładowego 50 m2 mieszkania daje kwotę ok. 25 950 zł, różnica in minus wynosi 17 545 zł. Zakładając spłatę tej różnicy, w statutowym okresie 8 lat, opłata z poziomu 1,20 zł/m2/m-c wzrośnie do 4,86 zł/m2/m-c.
Zgodnie z „Programem oczyszczania kraju z azbestu na lata 2009-2032” w terminie do 2032 roku spółdzielnia jest zobligowana do usunięcia azbestu z elewacji budynków. Szacowany koszt realizacji tego zadania to łącznie ok. 131 mln zł. Wysokość funduszu remontowego termomodernizacyjnego w roku 2020 wyniosła ok. 10 mln zł., jak wynika z prostego rachunku, aby to zadanie zrealizować konieczne będą wyższe wpływy na fundusz remontowy. Wprowadzane systematycznie podwyżki mają umożliwić realizację tego celu.
Wzrost opłaty od 01.06.2021r., nie obejmie nieruchomości, w których opłata została podniesiona w związku z rozliczaniem niedoborów za wykonany remont. Natomiast podwyżki na poziomie 10 gr/m2 mają na celu systematyczne gromadzenie środków umożliwiających w przyszłości podejmowanie działań związanych z naprawą i/lub utrzymaniem istniejącej termomodernizacji, realizację zadań ograniczających zużycia energii tj. modernizacja instalacji centralnego ogrzewania, czy pozwalających po latach na ponowną termomodernizację dostosowaną do zaostrzanych systematycznie warunków technicznych w zakresie izolacyjności przegród. W części nieruchomości gdzie planowany jest remont wysokość wprowadzonych podwyżek dostosowana została do potrzeb wynikających z szacowanych kosztów planowanej termomodernizacji.
Wsparcie finansowe.
Źródłem finasowania remontów jest wyłącznie fundusz remontowy. Nie jest nim pożyczka. Spółdzielnia analizuje różne formy pomocy i korzysta ze wszystkich możliwych form wsparcia. Od lat jednak nie są dostępne żadne dotacje (pomoc bezzwrotna). Aktualnie najkorzystniejsza na rynku formą wsparcia są niskooprocentowane pożyczki z umorzeniem spłaty do wysokości 30% wartości pożyczki, po połowie okresu spłaty. Z uwagi na fakt, że pożyczkę zaciąga i spłaca spółdzielnia, wysokość środków pochodzących z umorzenia rozliczana jest w formie nadwyżki przypadającej wszystkim jej członkom. O podziale nadwyżki decyduje Walne Zgromadzenie. Nadwyżka ma m.in. wpływ na obniżanie opłat.
Emilia Wandzik Jasiok-Zastępca Prezesa ds. Eksploatacyjnych