Wielokrotnie poprzez periodyki Spółdzielni , niegdyś „Biuletyn Informacyjny”, aktualnie „Pod Wspólnym Dachem” i stronę internetową wyjaśnialiśmy Mieszkańcom na jakich zasadach kształtuje się opłaty w Spółdzielni.
Niestety nie do wszystkich docierają te informacje, a i dezinformacji w tym zakresie rozpowszechnianej – zwłaszcza w internecie- jest wiele. Dlatego po raz kolejny wyjaśnię najczęściej poruszane kwestie, które, jak widać, nie wszystkim są znane.
Kto określa zasady naliczania opłat?
Nie robi tego samowolnie ani Zarząd Spółdzielni, ani Rada Nadzorcza. Zasady te określa Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4. Przepisy te zobowiązują użytkowników lokali do opłaty wszelkich kosztów, jakie wynikają z użytkowania i eksploatacji konkretnej nieruchomości, w jakiej znajduje się ich lokal. Nadto zobowiązuje do pokrywania kosztów utrzymania mienia osiedla i mienia (wszyscy użytkownicy) i mienia spółdzielni ( tylko członkowie spółdzielni) i kosztów działalności społeczno-kulturalno-oświatowej, o ile Statut tak stanowi bowiem o tej opłacie i jej wysokości mogą decydować sami Członkowie. Nadto doprecyzowanie przepisów następuje na mocy Statutu oraz Regulaminów wewnętrznych, które nie mogą być z zasadami ustawowymi sprzeczne.
Czego nie wolno dokonywać przy naliczaniu opłat?
Nie wolno kalkulować opłat tak, by użytkownicy pokrywali inne koszty niż te o jakich napisano wyżej.
Czy koszty nieruchomości muszą być takie same?
Nie, każda nieruchomość w zależności od wielkości i specyfiki generuje różne koszty i różne ich wartości. Dlatego każda ma kalkulowane opłaty odrębnie z uwzględnieniem przepisów określonych w art. 4, art. 6 ust 1 i ust 3oraz art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że do kalkulacji przyjmuje się łącznie plan kosztów zatwierdzony przez Radę Nadzorczą ( jako wydatki przyszłe za zapłacenie których spółdzielnia zobowiązana jest posiadać pokrycie w pieniądzach), różnice pomiędzy kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, a przychodami w roku kalendarzowym , które podlegają rozliczeniu w roku następnym oraz kalkulacje funduszu remontowego w zależności od potrzeb danej nieruchomości
( gromadzenie środków na przyszłe remonty lub rozliczanie ujemnych sald na funduszu remontowym danej nieruchomości w określonym w statucie czasie).
Dlaczego spółdzielnia nalicza opłaty w zależności od powierzchni lokalu, choć są tacy którzy uważają, że to bez sensu?
Spółdzielnia obwiązana jest do rozłożenia ciężaru utrzymania nieruchomości i mienia na mocy wspomnianego art. 4 proporcją tj. stosunkiem powierzchni lokalu lub udziałem. Jest to uzasadnione bowiem ten, kto posiada większy lokal ( zajmuje większą część nieruchomości) zobowiązany jest wnosić większe opłaty niż ten, kto posiada mniejszą część nieruchomości. Zasada ta jest identyczna jak we wspólnotach mieszkaniowych i jest przez ustawodawcę ustanowiona jako sprawiedliwy podział kosztów, co trudno kwestionować.
Czy spółdzielnia lub spółdzielcy mogą stosować inne zasady, które uznają za właściwe?
Nie, ponieważ spółdzielnia nie posiada prawa do zmieniania zasad ustawowych. Sądy powszechne restrykcyjnie czuwają nad przestrzeganiem tych przepisów. Natomiast jeśli spółdzielca uważa , że opłaty są źle skalkulowane może wystąpić do sądu o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwały zatwierdzającej opłatę. Koszty w tym zakresie finalnie ponosi strona, która przegra spór. Spółdzielca natomiast jest uprawniony do otrzymania na swój wniosek kalkulacji opłat. Kalkulacja ta winna wskazywać sposób obliczania opłat poszczególnych składników.
Na koniec wyjaśnienie w innej sprawach, które też są przedmiotem dyskusji wśród mieszkańców.
Jakie informacje spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest udostępniać członkom?
Zakres informacji określił ustawodawców art. 8¹ ust 1 i ust 3 wspomnianej tu ustawy zobowiązując wnioskodawcę do pokrycia kosztów sporządzenia kopii tych dokumentów. Rodzaj informacji, jaka podlega udostępnieniu jest enumeratywnie wskazany w tym przepisie zamkniętym, co oznacza że ustawodawca zobowiązuje do przekazania tylko tych dokumentów i informacji. Te informacje są udostępniane na powyższych zasadach w naszej Spółdzielni.
Dlaczego trzeba płacić za uzyskanie niektórych danych?
Spółdzielnia posiada, jak wiele spółdzielni w Polsce, regulamin opłat od czynności faktycznych i prawnych. W tym Regulaminie określono m.in. wysokość opłaty za kopie dokumentów określonych w art. 8¹ ( oplata ta skalkulowana jest na poziome podobnym, a nawet niższym niż w wielu urzędach za podobna usługę). Nadto Regulamin przewiduje opłaty za wykonanie dokumentów o jakie wnoszą mieszkańcy w celu realizacji swoich prywatnych spraw ( sprzedaż mieszkania, remont, kredyt, rozliczenia podatkowe itp.), a intencją wprowadzenia tych opłat jest to, by kosztów związanych z realizacji tych wniosków nie ponosili mieszkańcy, którzy tych kosztów zwyczajnie nie generują.
Katarzyna Szeniec
Wiceprezes ds. Ekonomicznych