Jednym z podstawowych aspektów ekonomicznych gospodarstw domowych są wydatki związane z miesięczną opłatą za użytkowanie lokali zarówno w składnikach zależnych jak i niezależnych od działań spółdzielni. Zależność składników od spółdzielni jest de facto związana z obowiązkami jakie spoczywają w zakresie utrzymania dobrostanu zasobów, a nie jako możliwość wyboru określonych działań.
Naliczane użytkownikom lokali o statusach wymienionych w art. 4 ust. 1-2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (uosm) opłaty mają za zadanie pokrywać ponoszone przez spółdzielnię koszty.
Z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zgodnie z obowiązującymi przepisami, spółdzielni nie wolno czerpać żadnych korzyści – jest to bowiem działalność bezwynikowa. Ewentualne różnice między przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 (uosm), a poniesionymi kosztami zwiększają odpowiednio przychody lub koszty danej nieruchomości w roku następnym.
O ile nadwyżka przychodów ma pozytywny wpływ przy ustalaniu kolejnej wysokości opłat, o tyle nadwyżka kosztów odwrotnie. Oprócz wzrostu kosztów zatwierdzonych w planie na dany rok, wynikających z ogólnych przesłanek makroekonomicznych będących pochodną tego, co dzieje się w gospodarce, ustaleniu wysokości opłaty uwzględnić trzeba dodatkowo nadwyżkę kosztów z okresu poprzedniego jeżeli taka występuje.
Uwarunkowania polityczno-gospodarcze w skali makro skutkujące znaczącym wzrostem kosztów, widoczne były na rynku w podwyżkach cen zasadniczo wszystkiego. Tym samym wzrost cen energii elektrycznej i paliw, ciepła, wzrost płacy minimalnej, podatków od nieruchomości skutkowały wzrostem cen usług i towarów również w zakresie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.
Należy mieć ponadto na uwadze specyfikę poszczególnych nieruchomości (wiek budynków i budowli oraz związane z tym potrzeby remontowo-konserwacyjne, wielkość terenów zielonych do utrzymania, wielkości i specyfika powierzchni wewnętrznych do sprzątania, potrzeby związane z akcją zimowego odśnieżania i utrzymania dróg i chodników, wywóz odpadów realizowany w odniesieniu do pozostawianych na śmietnikach przez mieszkańców wielkich gabarytów ( których nie odbierają służby MPGiK w ramach comiesięcznej opłaty), zużycie energii elektrycznej i wody na potrzeby części wspólnych i mienia, koszty utrzymania i konserwacji placów zabaw, boisk i terenów rekreacyjnych, remonty przeprowadzone i planowane w nieruchomościach, w których przychody nie bilansują poniesionych kosztów lub planowanych prac, wreszcie wnioski samych mieszkańców o przeprowadzenie określonych działań pociągających konkretne koszty.
Są to czynniki wpływają na zróżnicowanie stawek opłat oraz wpływają na ich wysokość.
Istotny wpływ na poziom ponoszonych kosztów mają również czynniki losowe, jakimi są nieprzewidziane w planie, a występujące w trakcie roku awarie.
Jak co roku, przeprowadzone zostały procedury związane z opracowaniem kalkulacji opłat, zgodnie z zapisami uosm, do regulacji z dniem 1 czerwca 2024r. dla użytkowników lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży wbudowanych o statusach wymienionych w art. 4 ust. 1- 2 i 4 uosm.
Przygotowane opracowania uwzględnia dla każdej nieruchomości:
– koszty zatwierdzone w planie na rok 2024,
– różnice między przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1- 2 i 4, a poniesionymi kosztami z okresu poprzedniego,
– przeznaczenie nadwyżki bilansowej wypracowanej za rok 2022 w kwocie wymienionej w Uchwale Walnego Zgromadzenia Członków naszej Spółdzielni Nr 6/WZ/2023 na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków,
– wysokość występujących w niektórych nieruchomościach pożytków z nieruchomości wspólnej,
– statusy lokali występujące w danej nieruchomości, o których mowa w art. 4 ust. 1- 2 i 4 uosm,
Pozwoliło to określić czy obowiązujące aktualnie opłaty w składnikach „Eksploatacja”, „Opłata eksploatacyjna”, „Eksploatacja garażu”, „Garaż eksploatacja” winny zostać urealnione w zależności od wyniku.
Na bieżąco analizowany jest stan funduszu remontowego. Musi on bowiem zabezpieczać niezbędne potrzeby remontowe naszych zasobów, które są coraz starsze i wymagają więcej remontów. Ponadto na uwadze trzeba mieć występujące w niektórych nieruchomościach ujemne saldo funduszu, rosnące ceny materiałów i usług budowlanych, obecnie realizowane lub zaplanowane wspólnie z mieszkańcami remonty. Wyżej wymienione przesłanki wskazały na konieczność podniesienia odpisów na fundusz remontowy w części nieruchomości.
Dla budynków, w których istnieją instalacje jako element nieruchomości wspólnej wymagające stałej konserwacji konieczne jest podniesienia opłaty w składnikach, obowiązujących na niezmienionym poziomie przez lata, a naliczanych od lokalu jakimi są:
– „konserwacja anteny zbiorczej”- wzrost o 0,50 zł/lokal/m-c,
– „konserwacja domofonu”- wzrost o 0,15 zł/lokal/m-c,
Mimo trudnego roku, w regulacji opłat z 01.06.2024r. w przypadku opłaty za użytkowanie lokalu mieszkalnego w składniku „Eksploatacja” 37% nieruchomości będzie miało pozostawione te opłaty na poziomie roku ubiegłego.
Dla członków spółdzielni wzrost tej opłaty mieści się w przedziale od 0,09 zł/m²/m-c do 1,27 zł/m²/m-c . W przypadku opłat na Fundusz remontowy w 35 % nieruchomościach mieszkalnych nie ulegną one zmianie, a w pozostałych przypadkach wzrost nastąpił od 0,06 zł/m²/m-c do 1,00 zł./m²/m-c.
Do końca lutego br. użytkownicy lokali o statusach wymienionych w art. 4 ust. 1-2 i 4 uosm otrzymają stosowną informację dotyczącą regulacji opłat z dniem 1 czerwca 2024r.
Poniżej w zestawieniach skutki regulacji opłat za użytkowanie lokalu mieszkalnego dla członków spółdzielni w przeliczeniu zł/m²/m-c (różnica między opłatą aktualnie obowiązującą, a opłatą zatwierdzoną do wprowadzenia z dniem 1 czerwca 2024r.) w składnikach: „Eksploatacja”, „Remonty podstawowe”, „Termomodernizacja” i „Remonty urządzeń dźwigowych” oraz w składniku „Podatki
i opłaty” (ten ostatni składnik nie dotyczy opłat za lokale wyodrębnione, użytkownicy których odprowadzają je bezpośrednio do Urzędu Miasta).
Wysokość opłat, w czasach znaczących wzrostów cen wszystkiego, oszacowana została do realizacji wyłącznie tego, co niezbędne dla utrzymania zasobów.
