12 marca Parlament Europejski przegłosował kontrowersyjną nowelizację dyrektywy ws. charakterystyki energetycznej budynków (EPBD). Celem tej nowelizacji jest przede wszystkim znaczne zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych emitowanych przez sektor mieszkalnictwa.
Zmiany te są częścią polityki Europejskiego Zielonego Ładu, którego celem nadrzędnym jest osiągnięcie neutralności klimatycznej państw Unii Europejskiej. Przegłosowana nowelizacja przepisów stawia dla Zarządców wiele wyzwań zarówno z technicznego, jak i ekonomicznego punktu widzenia.
Czeka nas wprowadzenie klas energetycznych budynków, podobnych do tych jakie znamy np. z etykiet sprzętów AGD.
Czego mogą spodziewać się mieszkańcy?
Wprowadzenie wymogów znowelizowanej dyrektywy bez wątpienia spowoduje kolejny wzrost kosztów dla członków spółdzielni mieszkaniowych. Mowa tu zarówno o kosztach w zakresie stawianych przez dyrektywę wymagań dotyczących realizacji inwestycji w szeroko pojętą termomodernizację budynków, ale również bieżących opłat wprowadzanych z tytułu niskiej klasy energetycznej pozostających w zasobach spółdzielni budynków. Ich zwiększenie do oczekiwanych przez UE standardów nie będzie realnie możliwe.
Dodatkowe koszty będą musiały zostać przeniesione na mieszkańców m.in. w formie wyższych opłat wnoszonych na fundusz remontowy oraz eksploatację. Ich wzrost w praktyce nie będzie zależny od decyzji spółdzielni, ale od odgórnych przepisów narzuconych przez ustawodawstwo UE oraz politykę krajową. Natomiast sama spółdzielnia może podejmować działania jedynie w pewnym ograniczonym stopniu niwelującym skutki finansowe dla mieszkańców poprzez prowadzenie racjonalnej polityki remontowo-inwestycyjnej, opartej o rzeczywiste potrzeby odniesione do opłacalności ich wykonania.
Wyzwaniem dla spółdzielni staje się takie planowanie prac remontowych i modernizacyjnych, których realizacja znajdzie odzwierciedlenie w realnych oszczędnościach z nich płynących, przy jednocześnie nieprzewidywalnej na ten czas, a dotychczas wyjątkowo zmiennej sytuacji na rynku energii cieplnej i elektrycznej oraz niewiadomej polityce władz lokalnych i krajowych w zakresie dotowania poszczególnych jej rodzajów i samych inwestycji, w stale nowelizowanym stanie pranym.
Spółdzielnia dotychczas wielokrotnie wykorzystywała przy realizacji inwestycji termomodernizacyjnych dostępne programy wsparcia środkami publicznymi z WFOŚiGW, czy BGK.
Uchwalone w ubiegłym roku przepisy pozwolą spółdzielni skorzystać również z grantów OZE na montaż instalacji fotowoltaicznych. Niemniej dotychczasowe programy wsparcia finansowego dla spółdzielni mieszkaniowych zupełnie odbiegały od rzeczywistych ich potrzeb i póki co nic nie wskazuje na to, by stan ten miał ulec znaczącej poprawie, nawet w przypadku uruchomienia dodatkowych środków z KPO.
Środki z KPO przewidziane do dotowania programów „zielonej energii i zmniejszenia energochłonności”, to zaledwie ok. 25 mld zł, z czego tylko niewielka część będzie wspierała transformację budynkową. Zgodnie z założeniami rządowej „Długoterminowej strategii renowacji budynków” wydatki na renowację budynków w Polsce (w zakresie termomodernizacji i wymiany źródeł ciepła) dla osiągnięcia europejskiego celu klimatycznego wyniosą ok. 1,5 biliona złotych! Nadto trwają aktualnie prace nad zmianą priorytetów dla KPO. Z zapowiedzi prasowych wynika, że renowacja budynków ma opierać się o część pożyczkową, nie dotacyjną.
Wprowadzone zmiany mogą być zbyt kosztowne
Stale rosnące w ostatnich latach opłaty eksploatacyjne i remontowe, i tak już stanowią dla sporej części naszych mieszkańców wydatki przekraczające realne możliwości ich finansowania. Planowane są ich kolejne dociążenia kosztami poprzez wymuszenie realizacji ekoinwestycji, opodatkowanie budynków z niską (w ocenie władz państwowych) klasą energetyczną, czy też w postaci opłat ukrytych w cenach dostarczanych mediów (CO, CWU, energia elektryczna).
Przy uchwalaniu dyrektywy UE najwyraźniej zapomniano, że dostosowanie budynków wybudowanych dziesiątki lat przed wprowadzeniem nowych standardów i rozwiązań technicznych do obecnych standardów wymaga wielokrotnie wyższych nakładów finansowych. Dla większości z nich staje się wręcz zupełnie niemożliwe.
Od kiedy czekają nas zmiany?
Po zatwierdzeniu znowelizowanej dyrektywy przez Radę Unii Europejskiej, reprezentowaną przez ministrów rządów państw członkowskich, zostanie ona opublikowana w Dzienniku Urzędowym UE i wejdzie w życie. “W przypadku większości zapisów tam zawartych mamy dwa lata na transpozycję, ale niektórych z nich – jak np. wprowadzenia klas energetycznych budynków, które budzą w Polsce bardzo duże emocje – możemy się spodziewać już wcześniej” stwierdził Jan Ruszkowski, ekspert w Departamencie Energii i Zmian Klimatu. Włączenie w najbliższym czasie postanowień dyrektywy do prawa krajowego pozwoli na bliższe wskazanie wysokości dodatkowych kosztów dla mieszkańców spółdzielni oraz określenie czasu jaki pozostanie spółdzielni na zmniejszenie jej skutków.
Zmiany obejmą również budynki, w których realizacja przedsięwzięć termomodernizacyjnych odbyła się w latach ubiegłych, kiedy stawiane dziś budynkom wymagania nie miały ekonomicznego uzasadnienia (m.in. nadmiarowe zwiększenie grubości izolacji termicznej ścian i stropodachów, docieplenie stropów piwnic oraz ścian fundamentowych, zabudowa instalacji fotowoltaicznych, magazynów energii, ładowarek samochodowych, zmiany rodzaju indywidualnych źródeł ciepła, modernizacji instalacji CO oraz c.w.u., energooszczędnego oświetlenia, wymiana okien i drzwi zewnętrznych).
Spółdzielnie dostaną do wyboru dwa możliwe rozwiązania.
Albo dokonać wyboru drogi znaczącego przyspieszenia realizacji transformacji termomodernizacyjnej niemal wszystkich budynków, by uniknąć hipotetycznych „kar” finansowych nakładanych z tytułu braku jej wprowadzenia (braku zwiększenia przypisanej klasy efektywności energetycznej budynku w wyznaczonym prawodawstwem krajowym terminie). Takie rozwiązanie wymusi na organach zarządczych spółdzielni gwałtowne podniesienie opłat mieszkaniowych (odpisu na fundusz remontowy oraz odpisu na amortyzację kosztów nowych inwestycji).
Alternatywnie spółdzielni pozostanie utrzymanie dotychczasowej strategii termomodernizacyjnej, przewidującej stopniowe przyspieszenie prac w budynkach (również tych w ubiegłych latach poddanych termomodernizacji, a niewystarczających w ocenie nowelizowanych przepisów). Ta opcja również wiąże się z koniecznością przyspieszenia zbierania środków na potrzeby kolejnych termomodernizacji i pogłębiania już wykonanych inwestycji, tyle że w umiarkowanym tempie, rozłożonym na dłuższy okres ich gromadzenia. Wadą tego rozwiązania jest przewidywana konieczność ponoszenia dodatkowych opłat związanych z utrzymywaniem niskiej klasy energetycznej budynku po wspomnianej implementacji przepisów dyrektywy przez akty wykonawcze w kraju.
Czy zatem wszystko w rękach władz spółdzielni?
Nie do końca. Zdecydowany wpływ na przynależność budynku do danej klasy energetycznej wyrażonej poprzez wartość wskaźnika zużycia nieodnawialnej energii pierwotnej (EP) ma źródło ciepła dostarczanego budynku. W przypadku naszej spółdzielni większość zasobów ogrzewana jest ciepłem dostarczanym z sieci ciepłowniczej spółki Tauron Ciepło Sp. z o.o. lub Dalkia Polska Energia S.A., w ciepłowniach których produkcja nośnika ciepła nadal oparta jest na paliwach kopalnych, a pozostałe zasoby ogrzewane są z indywidualnych kotłowni gazowych, przez co wspomniany wskaźnik EP, determinujący zaklasyfikowanie budynku do danej klasy energetycznej, będzie o wiele wyższy, a więc i związane z tym koszty dla mieszkańców będą wyższe.
W konsekwencji działania podejmowane przez spółdzielnię będą wynikały z ostatecznego kształtu zapisów wprowadzonych krajowych ustaw i rozporządzeń. Nam spółdzielcom pozostaje w chwili obecnej jedynie liczyć na to, iż nowe przepisy przygotowywane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii dotyczące klas energetycznych budynków zależnych od emisyjności CO2 budynku okażą się łagodniejsze dla naszych portfeli aniżeli wynika to z pesymistycznych przewidywań ekspertów w tej dziedzinie.
Piotr Działa
kierownik Działu ds. Technicznej Obsługi Zasobów
foto: freepick