W publicznej przestrzeni internetowej rozpowszechniane są opinie o nadmiernie wysokich, zdaniem krytyków, opłatach eksploatacyjnych i środkach przeznaczonych na fundusz remontowy w naszej spółdzielni. Wyjaśniamy zatem kwestie kosztów po raz kolejny.
Prowadzimy ewidencję rozliczeń kosztów ponoszonych na utrzymanie zasobów i przychodów w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości. Oznacza to, że każdy płaci za to, co zużywa na swoje potrzeby. Ponadto Członkowie są zobowiązani do utrzymywania mienia spółdzielni i działalności społeczno-kulturalno-oświatowej, a wszyscy mieszkańcy do utrzymywania mienia osiedlowego przeznaczonego do wspólnego korzystania , oczywiście w ramach swoich osiedli.
Spółdzielnia zarządza ponad 10 tysiącami lokali zamieszkiwanych( uwzględniając zużycie wody) przez ok. 30 tysięcy osób. Niestety liczba oświadczeń osób zgłoszonych do gospodarki śmieciowej jest mniejsza. To oznacza, że część osób finansuje tych, którzy nierzetelnie zgłaszają do spółdzielni liczbę osób zamieszkujących ( proszę nie mylić z liczbą osób zameldowanych,- bo to dwie rożne kwestie). Spółdzielnia nie ma możliwości prawnych zweryfikowania tych oświadczeń. Może odwoływać się tylko do rzetelności mieszkańców. Co do kontestowanej działalności kulturalnej, warto przypomnieć, że o jej zasadność zarząd zapytał walne zgromadzenie w 2018 r. Wówczas ,poprzez głosowanie, Członkowie spółdzielni zdecydowanie opowiedzieli się za jej kontynuacją.
Optymalizacja kosztów i obiektywność zakupów.
W tym zakresie rada nadzorcza i zarząd, w ramach swoich kompetencji, zatwierdziły stosowne regulacje określające zasady dokonywania zakupów. Ze względu na wysoką kosztowość najistotniejsze kwestie remontowe są realizowane w ramach obowiązkowego w spółdzielniach funduszu remontowego, który to (a nie gotówka z rachunków bankowych będąca środkiem płatniczym ) jest źródłem finasowania prac remontowych.
To oznacza, że remontów można wykonać tylko tyle, na ile wystarcza naliczeń ( tj. sumy wartości wskazanych w przesyłanych mieszkańcom informacjach o wysokości opłat w pozycji fundusz remontowy).
Obowiązujący w spółdzielni regulamin ustala transparentne procedury przetargowe i konkursowe, w których uczestniczą, z funkcją kontrolną członkowie rady nadzorczej i zarządu, a głos w sprawie wyboru wykonawcy mają przedstawiciele Członków z rad osiedli. Biorą oni pod uwagę przy wyborze cenę i jakość jaką oferują wykonawcy. Od czasu pandemii ceny usług remontowych i materiałów znacząco wzrosły, m.in. z powodu wzrostu cen energii, paliw, kosztów pracowniczych, przerwania w wielu wypadkach łańcuchów dostaw, braków dostępności surowców i trudność w znalezieniu wykwalifikowanych pracowników na rynku pracy oraz ich wymagań płacowych. Skrajnym przykładem są tu remonty zsypów. Cena stali niezbędnej do realizacji w ostatnim czasie zmieniała się z dnia na dzień i wykonawcy mieli ogromny problemy z kalkulacją cen, a spółdzielnia z ich wysokością.
Ograniczenia wynikające z wartości posiadanego funduszu remontowego skutkują tym, że składane oferty bywają daleko wykraczające poza możliwości spółdzielni i przetarg kończy się fiaskiem. Spółdzielnia nie może wydać więcej środków, niż naliczono opłat na fundusz remontowy, ponieważ jest to fundusz własny i jego wartość ujemna świadczy o niewłaściwej gospodarce finansowej. Żaden bank nie udzieli preferencyjnego kredytu z umorzeniem podmiotowi, który ma ujemny wynik w funduszu własnym. Zarząd kalkulując stawki funduszu w poszczególnych nieruchomościach uwzględnia: zebrane środki, poniesione w nich koszty i planowane w najbliższym czasie remonty.
Problemy z jakimi przychodzi się mierzyć naszej spółdzielni, wynikają z wieku budynków i m.in. tego, że fundusz remontowy był przez dziesięciolecia utrzymywany na poziomie nieadekwatnym do potrzeb. Wówczas było tanio, ale skutki tego widoczne są dziś. Zapraszam do lektury wpisu na naszej stronie dotyczącego zasad finasowania zewnętrznego dla potrzeb remontowych. https://smgornik.katowice.pl/pl4-cp/?p=22375
Jak obliczana jest opłata eksploatacyjna?
Zasady ustalania opłat określa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. I są one bezwzględnie stosowane. Orzecznictwo jest jednoznaczne. Rok do roku muszą być rozliczone koszty i przychody w danej nieruchomości. Do kalkulacji opłaty uwzględnia się dodatkowo nadwyżkę bilansową i tzw. pożytki, w tym z nieruchomości, które pomniejszają opłaty oraz plan gospodarczy. Te czynniki muszą być uwzględniane łącznie, ponieważ mają wpływ na wywiązywanie się z płatności przez spółdzielnię.
Czy koszty są optymalizowane? Oczywiście, że tak. Jak inaczej osiągalibyśmy w czasach wzrostu inflacji i powszechnych podwyżek sytuację pozwalającą na to, że opłaty w nieruchomościach nie wymagały podwyżek czasem przez dwa, trzy i kolejne lata, a w roku 2024 , mimo alarmistycznych informacji medialnych o powszechności podwyżek w spółdzielniach mieszkaniowych i wspólnotach, w naszej spółdzielni w 37% nieruchomości pozostały na ubiegłorocznym poziomie? O tym informowaliśmy na naszej stronie internetowej.
Procedury zakupu towarów i usług innych niż remontowe również określa odpowiednia regulacja wewnętrza gwarantująca transparentność i optymalizację kosztów. Trzeba mieć świadomość, że spółdzielnie funkcjonują w określonym kontekście gospodarczym. Jeśli rosną ceny wszystkiego wokół, to proces wzrostu cen dotyczy też potrzebnych dla nas usług i towarów. Dla przykładu w ostatnich 3 latach gwałtownie wzrosły ceny usług utrzymania zieleni, sprzątania, odśnieżania, coraz kosztowniejsze jest utrzymanie placów zabaw, konserwacji, dodatkowego wywozu odpadów pozostawianych przez mieszkańców, obligatoryjnych kontroli itp. Żadna firma nie wykona pracy poniżej swoich kosztów i zysku. Tzw. „koszty zależne” od spółdzielni mieszkaniowych są niestety również zależne od cen rynkowych.
Spółdzielnia nie zarabia na zarządzaniu nieruchomościami, w tym na rozliczaniu mediów. Twierdzenie, że jest inaczej jest zwykłą nieprawdą. Jeśli generowane są nadwyżki z pozostałej działalności gospodarczej (przychody operacyjne i finansowe), to trafiają one finalnie do Członków w ramach podziału nadwyżki bilansowej. Czy moglibyśmy zarabiać na budownictwie? Nasza spółdzielnia nie ma możliwości budowania z dwóch powodów; po pierwsze nie ma terenów pod budowę, po drugie przepisy stanowią, że spółdzielnia buduje po kosztach, czyli bez zysku, a wybudowane lokale sprzedaje w odrębną własność. To przyczyny zahamowania budownictwa mieszkaniowego w ramach spółdzielczości.
W tym miejscu oponenci zawołają gromko: „koszty pracownicze rosną!” Tak, rosną, bo rośnie płaca minimalna, a wymogi Kodeksu Pracy w sprawie wynagradzania są określone i obowiązują każdego pracodawcę. Spółdzielnia zatrudnia ok. 160 osób( tj. o ok. 30 osób mniej niż kilka lat temu) na stanowiskach wymagających różnych, często bardzo wysokich kwalifikacji i doświadczenia. Aktualny rynek pracy jest rynkiem pracownika. Specjaliści, którym można powierzyć odpowiedzialność za utrzymanie zasobów i bezpieczeństwo winni otrzymać rynkowe wynagrodzenie, jeśli chcemy ich utrzymać lub zatrudnić w naszej spółdzielni. Wymagania są wielkie, a chętnych niewielu, właśnie ze względu na odpowiedzialność i wysokość płac. Ograniczanie ryzyka kadrowego jest ważne dla funkcjonowania i bezpieczeństwa zasobów. Kodeks pracy wymaga, by praca była zapłacona adekwatnie do wiedzy, doświadczenia, zakresu obowiązków, odpowiedzialności bez dyskryminowania kogokolwiek.
Rozliczanie mediów.
Wiele dyskusji wywołują koszty i rozliczanie mediów, zwłaszcza ciepła. W 2018 r., kiedy kończyła się umowa rozliczeniowa z firmą Ista, zarząd zaproponował rozwiązanie polegające na tym, aby mieszkańcy dali sobie czas na decyzję, czy chcą ponosić dodatkowe koszty zakupu podzielników i rozliczenia ciepła, czy też spróbują rok, dwa skorzystać z metody rozliczenia tzw. „z metra” wg powierzchni lokalu.
Wówczas wywołana została istna burza. Część mieszkańców stawiało szereg absurdalnych zarzutów zarządowi, nie słuchano ekspertów ciepłowników, prym wiedli populiści kwestionujący nawet prawa fizyki. Ostatecznie w wyniku powszechnej ankiety rozwiązanie rozliczania „z metra” wybrało tylko 5 nieruchomości. Spółdzielnia przeprowadziła przetargi i zakupiła, żądane przez pozostałych, podzielniki wraz z usługą rozliczenia. Już od następnego roku, po rozliczeniu, zarzucono zarządowi ….. bezzasadność zakupu podzielników wskazując na metodę „z metra” jako lepszą. Ułomności rozliczenia kosztów ciepła na podstawie podzielników są jeszcze bardziej eksponowane w sytuacji znaczącego wzrostu cen, który miał miejsce w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy. Wzrost cen, o którym spółdzielnia systematycznie informowała, spowodowany był przede wszystkim wybuchem wojny w Ukrainie i implikacjami gospodarczymi z tym zdarzeniem związanych, ograniczeniem dostępu do węglowodorów i prowadzoną przez Unię Europejską polityką ekologiczną (tzw. FIT FOR 55).
Za sezon grzewczy 2022-2023 wartość dopłat osiągnęła poziom 3 464 491,78 zł, a zwrotów 809 470,13 zł. Pisma kontestujące podzielniki nadal płyną do spółdzielni.
Kontrolowany plan finansowy i remontowy.
Podnoszony obecnie zarzut dotyczący niedostatecznej dyscypliny kosztowej jest nietrafiony i niezgodny z faktami. Regulacja opłat dotyczy tylko tych przypadków, gdzie koszty i przychody muszą zostać zgodnie z ustawą zbilansowane, a plan gospodarczy dla nieruchomości wymaga podniesienia opłaty. Intensywnie kontrolowane jest wykonanie tego planu, a ten ustalany według potrzeb określonych przepisami i wniosków mieszkańców.
W procesie opiniowania planów finansowych i remontowych udział biorą wszystkie organy spółdzielni. Nadto, spółdzielnia poddawana jest okresowo badaniu lustracyjnemu, które m.in. ma za zadanie zbadać prawidłowość gospodarki finansowej. Oponenci oczywiście kwestionują i te badania. Tyle tylko, że lustrator ponosi prawną i zawodową odpowiedzialność za wyniki tej kontroli. Tymczasem kontestatorzy koncentrują się na populistycznych argumentach w krytyce wyników lustracji.
Co roku skrupulatnie badana jest też prawidłowość prowadzenia ksiąg finansowych. Niemożliwe i bezzasadne byłoby ukrywanie czegokolwiek (zwłaszcza domniemanych zysków) lub prowadzenie kreatywnej księgowości. Kontrola w tym zakresie prowadzona przez Ministerstwo Rozwoju i Infrastruktury, także nie wykryła nieprawidłowości.
Spółdzielnia „Górnik” udostępnia też swoim Członkom wszystkie dane do jakich zobowiązują ją przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawa o rachunkowości. Zakres prezentowanych sprawozdań obejmuje niezbędne elementy i co do tego zakresu jest weryfikowany w badaniu bilansu. Pozwala to zainteresowanym na zapoznanie się z gospodarką finansową spółdzielni.
Kwestionować można wszystko, ale czy słusznie, to już inna historia.
Katarzyna Szeniec
Wiceprezes ds. ekonomicznych